地域要因

地勢、街路はやや劣るが、利便性は中位の熟成した住宅地で、需要は総じて弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求めた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相対的に品等の劣る丘陵部の既成住宅地であるが、最寄り駅に比較的近いことなどから、一定の需要が認められる。

地域要因の将来予測

小規模開発による住宅地で、用途的には特段の変動要因はない。需給は概ね均衡しており、今後暫くの間は、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、アパート等の賃貸用不動産は認められず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象不動産と代替性のある多数の取引事例をもとに適切に補修正を施して求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、同一需給圏の需給動向も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内全体の需給バランスの中で、比較的利便性が良好であり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、生活利便性も良好であることから低金利等を背景に、地価は微増傾向と思われる。今後も概ね現況のまま推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

遊休土地を活用したアパートが見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、アパートの需要はあるものの、収益性に着目した更地取引はなく、自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性の劣る住宅地域で、移転需要も終息し、地価は横ばい程度で推移している。

地域要因の将来予測

丘陵部に位置する利便性がやや劣る住宅地域で、震災後の移転需要も終息していることから、今後需要は横這いから減少傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も立地しているが、規模が本件標準地程度の画地の場合、市場での価格形成に影響のある取引は自用目的の取引で、収益性が考慮されることは少ないと判断し、本件では収益価格は参考に止め、取引事例比較法により求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

被災者の移転需要は概ね収束したが、仙台市へのアクセスが良好なほか、最寄り多賀城駅周辺の再開発が進んだこともあり、地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で地域内に格別の変動要因はないので当分の間は現状維持と予測する。移転需要のほか仙台市のベッドタウン的な需要もあることから、地価は微増傾向で推移すると思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに賃貸アパートも混在しているがその多くは資産保有目的で、現実の不動産市場においては不動産賃貸経営等の投資を目的とする取引は少なく、当該地域の典型的な市場参加者は自己居住目的の個人なので、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区の整然とした品等良好な住宅地で、住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

品等良好な住宅地域であるが、土地利用形態としては特に変化はない。需要は比較的良好で、当面、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

大学にも近いことから、一部に共同住宅の認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

被災者の移転需要は概ね収束したが、仙台市へのアクセスが比較的良好で一般勤労者等の需要が集まるため、地価は微増で推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないので当分の間は現状維持と予測する。周辺地域の取引動向も堅調なことから、地価は今後も微増傾向で推移すると思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに賃貸アパートも混在しているがその多くは資産保有目的で、現実の不動産市場においては不動産賃貸経営等の投資を目的とする取引は少なく、当該地域の典型的な市場参加者は自己居住目的の個人なので、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近く、比較的利便性の良好な住宅地域で、土地価格は底堅い。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既成住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面現状の住環境を維持すると見込まれる。地価は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等も見られる一般住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、塩釜駅周辺の既成住宅地域の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波による浸水被害を受けたものの、仙台方面への接近性等も良好な住宅地域のため、地価は微増で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の既成住宅地域で、津波で損壊した建物の復旧や再築が進んだので当分の間は現状維持と予測する。住宅需要が旺盛な仙台市にも距離的に近いことから、今後も地価の微増傾向が続くと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに賃貸アパートも混在しているがその多くは資産保有目的で、現実の不動産市場においては不動産賃貸経営等の投資を目的とする取引は少なく、当該地域の典型的な市場参加者は自己居住目的の個人なので、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域全体としての商況は低迷しているが、JR駅至近のため、多様な業態での出店が想定され、引き続き、需給は概ね均衡。

地域要因の将来予測

駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。商況の回復は見られないもの、交通利便性や顧客流動性に着目した需要も見られ、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗や飲食店、事務所等の存する駅前商業地域であるが、商況は回復に至らず、賃貸市場はやや低迷しており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引の目的については、投資も散見されるものの、自用が中心であることから、信頼性を有する多数の取引事例に基づいて試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

三陸自動車道「多賀城IC」の供用開始により利便性が向上している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、今後も同様な住環境を維持するものと予測する。需要はあるものの売り物件が比較的少ないため、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域の不動産取引は自用目的が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、賃貸事例も多数収集しえたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。従って比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いに面していることによる優位性から自己使用の店舗や事業所利用の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

低層店舗や事務所等が多い路線商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。国道沿いであることから小規模店舗や事業所等利用の需要が見込まれ、地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から選択した事例に基づき試算したもので、現実の市場を適切に反映している妥当な価格と認められる。収益価格は投資採算性に基づき求められたものであるが、賃貸収入による投資目的の更地取引は少なく自用の店舗・事業所用地としての取引が大半を占める。よって、同種の商業地域等の取引事例から求め、市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。