地域要因

昨年3月のJRダイヤ改正による苫小牧駅と最寄り糸井駅との運行便数減少により、交通の利便性低下が見られる。

地域要因の将来予測

JR駅が徒歩圏にあるものの、最寄スーパー利用には線路を渡る煩わしさが残る住環境にあり、需要は造成品等良好で利便性等がより優位な東部地区へ流れる傾向が強く、地価は微落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパートが混在する低層住宅地域であるが、取引は収益性よりも住環境を指標とした自用目的が主である。よって、周辺地区等の市場性を反映した事例から得た比準価格を標準とし、アパート入居需要が比較的良好で試算した収益価格は妥当な水準に得られたが参考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昨年3月のJRダイヤ改正による苫小牧駅と最寄り糸井駅との運行便数減少により、交通の利便性の低下が見られる。

地域要因の将来予測

JR駅及び中規模店舗が徒歩圏内にある利便性概ね良好な住環境を今後とも維持するものの、需要は利便性等がより優位な東部地区へ流れる傾向が強く、地価は微落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は住環境を重視する戸建住宅地域で自用目的とする取引が中心である。戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集は困難で収益還元法は適用できない。よって、しらかば町の指標性高い新規事例から得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新千歳空港や工業地域等に近い東部地区と比較して、標準地が存する西部地区は人気が低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は当該地区においては賃貸需要が弱いため、元本価格に見合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、西部地区の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

苫小牧川西側の既存住宅地域で、区画整然とした市内東部の新興住宅地域との競合から需要は弱い。

地域要因の将来予測

苫小牧川西側の既成住宅地域で概ね熟成している。地域内に特段の変動要因はなく利用状況は現状維持、市内東部の新興住宅地域との競合等から、需要は減退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、桜木町の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し、実証的で説得力を有する。地域内に共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、賃料が低水準で推移しており、地価に見合った賃料設定ができないことから、収益価格は低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、柏木町に所在する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、西部地区全体の人気低迷、人口の減少、宅地供給過多により、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

西部地区の一般住宅地域で地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、東部地区の宅地造成の伸展により住宅地は供給過多で、需要の減退等もあり、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は戸建住宅が建ち並ぶ第1種低層住居専用地域であり、収益還元法は現実的ではなく適用できなかった。川沿町地区内に所在する信頼性のある取引事例から求められた比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格と判断されるので、比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性は比較的良好な既成住宅地域であるが、街路条件が見劣りし需要は弱い。

地域要因の将来予測

中規模スーパーに近いなど生活利便性は比較的良好な住宅地域である。街路幅員が狭く街区が長いなどのため、特に更地需要は弱く、今後も地価の下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性の良否を主要な選択指標とする戸建住宅地域で、アパートは遊休地活用のものが散見される程度のため収益価格は求められなかった。地縁性を背景とした自用目的の取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の主要指標となっている。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

苫小牧西IC東側の既存住宅地域で、区画整然とした市内東部の新興住宅地域との競合から需要は弱い。

地域要因の将来予測

苫小牧西IC東方の既存住宅地域で概ね熟成している。地域内に特段の変動要因はなく利用状況は現状維持、市内東部の新興住宅地域との競合等から、需要は減退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、柏木町の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し、実証的で説得力を有する。地域内に共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、賃料が低水準で推移しており、地価に見合った賃料設定ができないことから、収益価格は低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新千歳空港や工業地域等に近い東部地区と比較して、標準地が存する市中心部周辺は人気が低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は当該地区においては賃貸需要が弱いため、元本価格に見合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、既存の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。