茨城県水戸市見川２丁目４４番２２(偕楽園駅・赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,500円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市見川２丁目４４番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

茨城県水戸市見川２丁目４４番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市見川２丁目４４番２２
住居表示 
価格44,500円/㎡
交通施設、距離赤塚、3,100m
地積188㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅のほか倉庫、駐車場等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格44,500円/㎡
個別的要因東道路で選好性の優劣差は中程度。個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件がやや劣り、他用途の混在もあり、新興地に比べ競争力低下。
地域要因の将来予測空地にアパート等が建築され、熟成が進んでゆくと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR常磐線沿線で水戸市の市街化区域の圏域に存する住宅地域一帯。需要者は、市内や近隣市町居住の一次取得者が中心で社宅や賃貸住宅等に入居していた者など。当該地域は利便性は良好だが街路条件が稍劣るのが特徴。需要の中心となる価格帯は、土地総額で850万円前後、新築戸建で2700万円程度と把握される。
一般的要因人口は微増傾向、高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は微増傾向、建築着工数は安定的に推移。オフィス賃料は低下傾向、空室率は上昇傾向。

小林康男氏による調査レポート

不動産鑑定士小林康男
価格44,400円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動は見られない。
地域要因倉庫等も見られる住宅地で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測岩間街道背後の住宅地域で、引き続き熟成途上にある。日常生活の利便性は比較的良好であるが地価水準は低落傾向にあり、当面現状程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水戸市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内在住及び周辺市町在住の第一次取得者である。水戸市内でも赤塚駅に近接する南口側の住宅地は特に注目度が高いが、街路条件や環境条件に人気は左右され、個別性が強い。標準地は、赤塚駅の徒歩圏内からは外れておりこのため地価は依然下落傾向である。土地は190㎡程度で800万円∼900万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で3，000万円弱程度である。
一般的要因水戸市の人口は微増。景気回復の動きが見られるが、地価に対する波及は地方においては遅行的でありまた限定的である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3755208
北緯 140度4421262

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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