茨城県水戸市姫子１丁目３２６番４(赤塚駅・偕楽園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,500円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市姫子１丁目３２６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,500円/㎡としました。

茨城県水戸市姫子１丁目３２６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市姫子１丁目３２６番４
住居表示 
価格40,500円/㎡
交通施設、距離赤塚、1,500m
地積199㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅のほか空地も残る住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植野裕高氏による調査レポート

不動産鑑定士植野裕高
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層住宅地域として熟成しており、特段変動要因はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。格別の変動要因はなく現状維持と予測する。
市場の特性同一需要圏は赤塚駅を圏域とする住宅地域。需要者は水戸市内の賃貸住宅に居住する30∼40代の一次所得者が中心である。利便性は比較的良好な地域であるが、行き止まり道路や狭い道路など街路条件にやや劣る画地が多いため、空地なども散見され需要は少ない。土地は200㎡前後で800万円程度、新築戸建住宅は、2，300∼2，800万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因景気は回復基調にあり、市内全般に地価下落幅が縮小してはいるものの、地域の需給動向の相違により下落率は異なっている。

中島寛和氏による調査レポート

不動産鑑定士中島寛和
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因行止まり道路が多く街路条件に劣るが、鉄道駅や商業施設等へ接近性良好で比較的利便性が高く、地価は概ね横這いで推移。
地域要因の将来予測屈曲、行き止り道路等が多く街路条件に劣るが、住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。今後の地価水準は安定的に推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内の市街化区域に存する住宅地域のうち、主としてJR「赤塚」駅駅勢圏の圏域。主たる需要者としては、市内に居住する30∼40代のサラリーマン、公務員等が中心であるが、市外からの転入者も相応に見られる。赤塚駅周辺は南口や梅が丘通りに商業施設が多く、利便性の高さから駅南側の人気が高く、駅北側は相対的に競争力が劣る。土地は60坪程度で800万円前後、新築戸建で2，300∼2，800万円前後が需要の中心をしめる。
一般的要因人手不足感から雇用環境に改善傾向が続くほか、マイナス金利等の政策による良好な資金調達環境が住宅市場を下支えしている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度38162519999999
北緯 140度4291911

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県水戸市柵町４丁目２０番１４ほか１筆茨城県水戸市赤塚町字南１７５番１茨城県水戸市見和町字裡南側中５０４番８茨城県水戸市見和町字姫子８５１番１茨城県水戸市石川３丁目４１２１番３茨城県水戸市見川５丁目１１９番３外茨城県水戸市常磐町１丁目５８９２番１茨城県水戸市八幡町２４７６番外茨城県水戸市姫子２丁目３５０番１３茨城県水戸市東赤塚２１１０番

参考：近隣駅の地価相場

赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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