茨城県水戸市見和２丁目１９４番６１(赤塚駅・偕楽園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,900円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市見和２丁目１９４番６１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,900円/㎡としました。

茨城県水戸市見和２丁目１９４番６１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市見和２丁目１９４番６１
住居表示 
価格48,900円/㎡
交通施設、距離赤塚、2,100m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石垣智英氏による調査レポート

不動産鑑定士石垣智英
価格48,900円/㎡
個別的要因西側で道路に接面しており、標準的画地に比しやや選好性が高い。
地域要因やや幅員が狭く、需要不足は否めず、上記一般的要因も反映し、地価は依然弱含みである。
地域要因の将来予測やや幅員が狭く車のすれ違いに困難が伴う区画整然とした住宅地域で、今後もほぼ現状を維持するものと思われる。一般的要因等ややや幅員が狭く二極化の影響もあって、今後も市場は模様眺めの状態は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市の住宅地域、特に水戸駅、赤塚駅勢圏を中心とした標準住宅地域で、需要者は賃貸住宅等の居住者や通勤者等の30∼40歳代前半の一次取得者が大半を占める。中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、やや幅員が狭く車のすれ違いが困難な事、デフレ傾向が続いている事等により需要は弱く地価は弱含みである。需要の中心は土地で1，000∼1，100万円程度、新築の戸建で3，000万円前後である。
一般的要因値頃感、景気の先行きに対する期待から地価の下落率は緩和傾向にあるが、デフレ傾向は続いているため完全回復とはいかない。

小林康男氏による調査レポート

不動産鑑定士小林康男
価格48,800円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動は見られない。
地域要因区画整然とした住宅地で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は盛り上がりに欠ける。
地域要因の将来予測低層の住宅地域で、今後も住環境に大きな変化はなく、概ね現状程度で推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は、水戸市内及び近隣市町の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内在住の第一次取得者である。水戸市内でも赤塚駅に近接する南口側の住宅地は人気があるが、街路条件に人気は左右され、個別性が強い。公示地は、赤塚駅に比較的近いが徒歩圏内ではなく地価は依然下落気味に推移している。土地は230㎡程度で900万円∼1，300万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で3，000万円程度である。
一般的要因水戸市の人口は微増。景気回復の動きが見られるが、地価に対する波及は地方においては遅行的でありまた限定的である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3752204
北緯 140度429319

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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