茨城県水戸市緑町１丁目５２３８番６７(偕楽園駅・水戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,000円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市緑町１丁目５２３８番６７(茨城県水戸市緑町１−９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

茨城県水戸市緑町１丁目５２３８番６７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市緑町１丁目５２３８番６７
住居表示緑町１−９−３
価格50,000円/㎡
交通施設、距離水戸、2,900m
地積160㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートが見られる既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林康男氏による調査レポート

不動産鑑定士小林康男
価格50,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動は見られない。
地域要因アパートも見られる住宅地で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した低層住宅地域で、今後は現状程度乃至は衰退化傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水戸市内及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内在住の第一次取得者と見込まれる。水戸市内でも従来からの住宅地は居住者の高齢化が一層進むなど衰退化傾向にあり、人気の程度はやや落ちる。供給過剰とも相まって地価は依然下落傾向である。土地は160㎡程度で1，000万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で2，800万円弱程度である。
一般的要因水戸市の人口は微増。景気回復の動きが見られるが、地価に対する波及は地方においては遅行的でありまた限定的である。

石垣智英氏による調査レポート

不動産鑑定士石垣智英
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因による市場性、競争力への影響は見られない。
地域要因中心部に近い既成の住宅地域であるが、やや幅員が狭く、面積も小さ目で、需要不足は否めず、上記一般的要因も反映し、地価は依然弱含みである。
地域要因の将来予測アパートも見られる既成の住宅地域で、今後も現状のままで推移するものと考える。景気の先行きに期待感があるが、当分二極化が続くものと思われ、今後も市場は模様眺めの状態が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市の住宅地域、特に水戸駅、赤塚駅勢圏を中心とした標準住宅地域で、需要者は賃貸住宅等の居住者や通勤者等の30∼40歳代前半の一次取得者が大半を占める。中心市街地に近く、利便性の良い既成の住宅地域であるが、高齢化の進展、デフレ傾向が続いている等需要不足等もあり依然需要は弱く、良い物件に需要が集中する二極化の影響もあり、地価は弱含みである。需要の中心は土地で800万円程度、新築の戸建で2，800万円前後である。
一般的要因値頃感、景気の先行きに対する期待から地価の下落率は緩和傾向にあるが、デフレ傾向は続いているため完全回復とはいかない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3802263
北緯 140度4517752

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)常陸津田駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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