茨城県水戸市見和１丁目３４５番４３(偕楽園駅・赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,700円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市見和１丁目３４５番４３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,700円/㎡としました。

茨城県水戸市見和１丁目３４５番４３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市見和１丁目３４５番４３
住居表示 
価格47,700円/㎡
交通施設、距離水戸、3,000m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格47,700円/㎡
個別的要因西道路で選好性の優劣差は中程度。個別的要因に変動はない。
地域要因良好な住環境を維持しているが、古い分譲地で、既成コミュニティであり、新興地に比べ人気薄。
地域要因の将来予測古い分譲住宅地のため、競争力が劣り、下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR常磐線沿線で水戸市の市街化区域の圏域に存する住宅地域一帯。需要者は、市内や近隣市町居住の一次取得者が中心で社宅や賃貸住宅等に入居していた者など。当該地域は利便性が良好な住環境が特徴。需要の中心となる価格帯は、土地総額で800万円前後、新築戸建で2400万円程度と把握される。
一般的要因人口は微増傾向、高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は微増傾向、建築着工数は安定的に推移。オフィス賃料は低下傾向、空室率は上昇傾向。

石垣智英氏による調査レポート

不動産鑑定士石垣智英
価格47,700円/㎡
個別的要因西側で道路に接面しており、標準的画地に比しやや選好性が高い。
地域要因アクセス道路が劣り、需要不足は否めないほか、上記一般的要因も反映し、地価は依然弱含みである。
地域要因の将来予測主要道路からのアクセスが劣る区画整然とした古い住宅団地で、今後もほぼ現状を維持するものと思われる。暫らくは一般的要因等の影響もあって、今後も市場は模様眺めの状態は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市の住宅地域、特に水戸駅、赤塚駅勢圏を中心とした標準住宅地域で、需要者は賃貸住宅等の居住者や通勤者等の30∼40歳代前半の一次取得者が大半を占める。区画整然とした住宅地域であるが、アクセスが悪いほかデフレ傾向の継続等、区画整然とした住宅地の割に需要は弱く、地価は依然弱含みである。需要の中心は土地で800万円程度、新築の戸建で2，500万円前後である。
一般的要因値頃感、景気の先行きに対する期待から地価の下落率は緩和傾向にあるが、デフレ傾向は続いているため完全回復とはいかない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3773069
北緯 140度4460091

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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