茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２(偕楽園駅・赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,000円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,000円/㎡としました。

茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
住居表示 
価格33,000円/㎡
交通施設、距離水戸、4,500m
地積223㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い、区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯塚啓治氏による調査レポート

不動産鑑定士飯塚啓治
価格33,000円/㎡
個別的要因接面状況により日照等は優ると判断できる。形状、規模等は地域内の標準的画地で、個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因道路幅員が狭い古くからの団地で、居住者の年齢層も高く、人気薄の地域。地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既存の住宅団地。道路幅員が狭い古くからの団地で、人気薄の地域である。下落率の縮小は見られるが、宅地需要は弱く地価下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市の市街化区域内の住宅地域。標準地が所在するのは、区画整然としているが道路幅員が狭く年数を経た既存住宅団地で、居住者の年齢層は高い。中心需要者は水戸市及び近隣地域に居住する30∼40歳代の新規取得者層であり、人気薄の地域と言える。地価下落率の縮小が見られる市街化区域内宅地の中では下落率が比較的大きい。需要の中心価格帯は土地で800万円前後、新築の戸建住宅で総額2，000万∼2，400万円程度である。
一般的要因利便性、住環境の良好な地域における宅地需要は回復傾向にあるが、既存の住宅地域では低調な地域も多い。地価下落率は縮小傾向。

立川伸光氏による調査レポート

不動産鑑定士立川伸光
価格33,000円/㎡
個別的要因南向き画地で、居住の快適性に優れる。
地域要因古い住宅団地であり、地域の道路幅員も狭く、近隣の住宅地に比して人気が低く、競合から需要は少ない。地価は依然として下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測年数を経た既存の住宅団地であり、現状の住環境を維持するものと思われる。地価は当面、下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内の市街化区域に位置する住宅地域である。需要者は水戸市及び周辺市町村に居住する30∼40才代の1次取得者層及び買替層が中心である。開発後年数を経た住宅団地に位置しており、居住者の高齢化や街路幅員が狭く居住環境に劣ることを要因として地価は下落傾向にある。土地は総額で700∼900万円、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円程度が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因低金利、値頃感もあり住宅地需要は一定の水準を維持しているが、景気の不透明感、先行不安感は拭えない。物件の二極化傾向が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3582812
北緯 140度4396297

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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