茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３(偕楽園駅・常陸青柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,300円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３(茨城県水戸市上水戸１−６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,300円/㎡としました。

茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
住居表示上水戸１−６−５
価格49,300円/㎡
交通施設、距離水戸、3,200m
地積165㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田慶一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田慶一郎
価格49,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因大型スーパーや学校等公益・利便施設への接近性に優れている。買い換え需要等が認められ、地価下落率は縮小傾向で推移している。
地域要因の将来予測既存の住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。利便性が高い住宅地域のため地価下落率は縮小傾向が続くと予測する。
市場の特性価格水準が概ね中程度の水戸市の市街化区域内の住宅地域を同一需給圏と判定した。典型的な需要者はもともと水戸市に居住する40∼50代の二次取得者層である。近年ハウスメーカーや不動産会社等による新規の戸建分譲が多く見られる。土地は800万円∼1，000万円程度、新築総額は2，000万円∼2，500万円程度が指標となっている。
一般的要因人口は微増傾向で推移している。住宅地市場では中心部を中心に需要は堅調。一方外周部の既存団地では競争力が弱く地価下落は比較的大きい。

関哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士関哲也
価格49,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因病院や各種学校、スーパー等利便施設との接近性も良好で需要があり、値ごろ感が出てきたため地価下落率は縮小している。
地域要因の将来予測住宅や医院等の混在する既成住宅地域であり、当面現在の住環境を維持しつつ推移していくものと予測する。利便性が高いことから地価下落率は縮小傾向が続いていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内の住宅地域で、特に中心部に存する住宅地域との代替性が高い。需要者は市内に居住する40代∼50代の二次取得者層が中心である。接近性も概ね良好で需給が比較的安定している当該地域の地価は僅かな下落で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は総額800万円∼1，000万円程度、新築戸建住宅で2，000万円∼2，500万円程度と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、底値感から市内全般に地価下落幅が縮小しているが、下落率は地域の需給動向の相違により異なる動きを示している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3889449
北緯 140度4511833

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県水戸市栄町３丁目２１７３番８茨城県水戸市曙町２８７５番６茨城県水戸市赤塚１丁目３８６番６外茨城県水戸市上水戸４丁目３１３０番７外茨城県水戸市曙町１番１３１茨城県水戸市愛宕町２２０１番７茨城県水戸市新荘３丁目２０７０番外内茨城県水戸市大工町３丁目１１８番茨城県水戸市元吉田町字一里塚東１７４５番４９

参考：近隣駅の地価相場

偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)常陸津田駅(地価相場 41,500円/㎡)赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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