奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４(法隆寺駅・佐味田川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,800円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４(奈良県生駒郡斑鳩町興留６−２０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,800円/㎡としました。

奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４
住居表示興留６−２０−７
価格96,800円/㎡
交通施設、距離法隆寺、500m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷口清氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口清
価格96,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅接近性が良好な住宅地域である。一般的要因から需要は回復傾向にある外、特に大きな地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状を推移していくものと予測される。地価水準は、今後当分の間は強含み傾向で推移するものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR関西本線沿いの斑鳩町、三郷町、王寺町等の住宅地域。需要者の中心は斑鳩町及び周辺市町の居住者であるが、大阪府下からの転入も見受けられる。駅接近性等の良好な住宅地域であることから、斑鳩町にあっては人気が高く、需給は良好である。一般的要因を主たる原因として、地価は強含みで推移している。中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の宅地で1800∼2000万円程度が中心である。
一般的要因斑鳩町は人口はほぼ横這い傾向。日本経済は円安により輸出企業を中心に業績は回復。住宅ローンは低金利が持続し不動産需要は回復傾向にある。

井上重人氏による調査レポート

不動産鑑定士井上重人
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は認められないが、駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は底堅い。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。最寄駅から近く、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR関西本線、近鉄生駒線沿線で、概ね斑鳩町周辺を中心とする住宅地域。需要者の中心は、同市居住者が大半を占め、他地域からの転入は比較的少ない。対象地域は戸建住宅や共同住宅が混在する既成住宅地域で、駅徒歩圏内に存し、土地取引は比較的堅調である。取引の中心は、土地は200㎡程度で1700万円から1900万円程度、中古戸建が2500万円前後である。
一般的要因人口は横ばい傾向で推移し、観光資源にも恵まれていることから、隣接町に比べ土地需要は比較的安定している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6006246
北緯 135度7348963

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

法隆寺駅(地価相場 64,400円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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