神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０(逗子駅・東逗子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
121,000円
2017年01月01日に行った神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を121,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 121,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 逗子、5,400m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等も見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
芳村有蔵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芳村有蔵 |
|---|---|
| 価格 | 121,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北側道路で、自然に恵まれた閑静な住宅地域である。個別的要因に格別変動は認められない。 |
| 地域要因 | 道路・供給処理施設の整備がやや遅れた住宅地域である。地価の下落傾向は続くと予測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 海沿いの熟成度がやや低い住宅地域である。最寄駅から遠く、バス便という交通利便性を考慮すれば下落基調に変動はないと予測され、ほぼ現状のままで推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR横須賀線逗子駅を最寄駅とし、三浦郡葉山町を中心とした、逗子市、横須賀市西部地区の海沿いの住宅地域である。需要者は圏内の1次・2次取得者層が中心であり、海が近く住宅環境が良いことから、市外からの買替え需要も多い。バス便で都心への交通接近条件が劣るが、葉山ブランドの根強い人気に支えられている。土地150㎡程度で1800万円前後、新築戸建で3000∼3500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は改善基調にあるが、トランプリスク等もあり先行きは不透明である。交通利便性が劣り、人口が減少している地域では好材料が見られない。 |
北川孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北川孝 |
|---|---|
| 価格 | 123,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路の中間画地であり、特に個別的要因に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から遠く、バス停からも距離のある利便性に劣る地域である。地域的な変動要因は特に見当たらない。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道およびバス停からやや離れており、住宅地としての熟成度も高くないが、利用状況に特段の変化はないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR横須賀線逗子駅を最寄駅とする葉山町の住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住の1次、2次取得層だが、名声が高く自然に恵まれた住環境により外部からの転入者も多い。古い住宅地の分割によるミニ開発が散見される。土地価格は下落ないし横ばい傾向である。土地150㎡前後で2千万円前後、新築戸建住宅で3千万円台前半の価格帯が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 一般に三浦半島における住宅地の需要は減退傾向にある。利便性の高い地域等、例外的な地域を除き、住宅地価格は低下傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2720886 北緯 139度5861995 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)神武寺駅(地価相場 213,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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