神奈川県三浦郡葉山町一色字谷９２番７(逗子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
133,000円
2017年01月01日に行った神奈川県三浦郡葉山町一色字谷９２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県三浦郡葉山町一色字谷９２番７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 133,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 逗子、4,300m |
| 地積 | 261㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.5m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
芳村有蔵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芳村有蔵 |
|---|---|
| 価格 | 133,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 交通接近性が劣る既成分譲住宅地域であるので、地価は下落基調が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台に位置する既成分譲戸建住宅地域である。格別の変動要因もないので、今後も現状のままであると予測される。駅から遠く接近性が劣るため、地価は下落基調が続くと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR横須賀線逗子駅を最寄駅とする、三浦郡葉山町を中心とした、逗子市、横須賀市西部地区の海沿いの住宅地域である。需要者の中心は圏内の1次・2次取得者層であり、良好な住宅環境のため市外からの買替え需要も多い。バス便で交通接近条件が劣り、地区計画はないが画地の分割利用が少ないため単価が低く抑えられる傾向にある。土地250㎡程度で3300万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気は改善基調にあるが、トランプリスク等もあり先行きは不透明である。交通利便性が劣り、人口が減少している地域では好材料が見られない。 |
北川孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北川孝 |
|---|---|
| 価格 | 134,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北側道路に面する規模の大きい中間画地である。個別的要因の変動は特に認められない。 |
| 地域要因 | 大規模画地が多い高台の閑静な住宅地域である。地域的な変動要因は特に見当たらない。 |
| 地域要因の将来予測 | 利用状況や地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測する。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね葉山町を中心としてその近隣の相模湾沿いの住宅地域である。需要者は、葉山町及びその周辺に居住する1次、2次取得者のほか、都心からの転入者も見受けられる。不動産業者によるミニ開発も散見される地域である。需要は弱含んでおり、土地200㎡程度で2千万円台後半が更地需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 一般に三浦半島における住宅地の需要は減退傾向にある。利便性の高い地域等、例外的な地域を除き、住宅地価格は低下傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2635265 北緯 139度58982 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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