神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外(逗子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


160,000円

2017年01月01日に行った神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を160,000円/㎡としました。

神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
住居表示 
価格160,000円/㎡
交通施設、距離逗子、4,800m
地積232㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に保養所もある海に近い住宅地域
前面道路の状況南2.4m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芳村有蔵氏による調査レポート

不動産鑑定士芳村有蔵
価格160,000円/㎡
個別的要因南側町道の幅員が狭い。個別的要因に変動は認められない。
地域要因海に近い、別荘、住宅が混在した古くからの住宅地域である。地域要因に変動は見られない。
地域要因の将来予測住環境の良い住宅地域で、特別な変動要因もないため、今後も現状のまま推移すると予測される。交通利便性に劣り、地価は下落基調が続いていくと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR横須賀線逗子駅を最寄駅とする三浦郡葉山町を中心とした逗子市、横須賀市西部地区の相模湾沿いの住宅地域である。バス便利用地域であるが、居住環境が良好のため一定の住宅需要が認められる。需要者は圏内の1次・2次取得者層が中心であり、市外からの買替え需要も多い。土地価格は150㎡で2400万円前後、新築戸建で3500万円後半から5000万円程度である。
一般的要因景気は改善基調にあるが、トランプリスク等もあり先行きは不透明である。交通利便性が劣り、人口が減少している地域では好材料が見られない。

奥村悟氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村悟
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸及葉山御用邸に近い、一般住宅、別荘等が混在する閑静な住宅地域。地域に特有な変動要因は見られず、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、JR横須賀線逗子駅を最寄駅とする葉山町内の住宅地域。需要者としては、葉山町及びその周辺に居住する1次・2次取得者のほか、都心からの転入者等も見受けられる。不動産業者によるミニ開発も散見される。土地230㎡程度で3600∼4000万円程度が更地需要の中心となっている。
一般的要因政府の経済政策等もあり一部に明るい兆しも見られるが、不動産への波及効果は鈍く市況もやや弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2631866
北緯 139度5807747

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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