熊本県熊本市東区上南部２丁目１４６０番１３(武蔵塚駅・竜田口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,900円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区上南部２丁目１４６０番１３(熊本県熊本市東区上南部２−７−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,900円/㎡としました。

熊本県熊本市東区上南部２丁目１４６０番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区上南部２丁目１４６０番１３
住居表示上南部２−７−１９
価格52,900円/㎡
交通施設、距離竜田口、2,800m
地積208㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆志
価格52,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型SCへの接近性に優れた立地で、都心への通勤手段に優れ、また、熊本地震による被災建物も見受けられず、地価水準は安定傾向である。
地域要因の将来予測当地域は熊本市北東部の既成住宅地域で、大型SC（ゆめタウン）に隣接し、バス路線における通勤ルートとしての利便性も良好で、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、上南部、下南部、御領地区等の熊本市北東部の既成住宅地域である。中心的な需要者は熊本市にバス等利用で通勤する標準的な給与所得者層である。大型SCが隣接した立地で、地域内に開発余地も多く、ミニ開発が散見されるが、取引は比較的順調である。取引の価格帯は、更地で800万円∼1，100万円、新築建売で2，000万∼2，500万円程度が中心である。
一般的要因東区の人口は横ばいから微減傾向となったが、住宅需要は底堅く、土地取引は概ね堅調に推移している。

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格52,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模商業施設に近接し、利便性は高いが、一部空地も残る。熊本地震により被害を受けた建物もみられ、市場は停滞感がみられる。
地域要因の将来予測熊本市北東部に位置し、大型商業施設に近接する住宅地域で利便性は高いが、周辺では一部空地も残る。熊本地震で被害を受けた建物もみられ、流動性の低下が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、上南部、御領などの熊本市北東部に位置する住宅地域で、需要者は、熊本市に在住する標準的な給与所得者層が中心となる。当該地域は、大型商業施設に近接し利便性が高いが、空地も多く、取引価格は比較的低位なまま推移している。中心となる土地の取引価格帯は、1000万円から1200万円で、新築の戸建物件は2500万円から3000万円である。
一般的要因東区では、熊本地震以降、転出が転入を上回っており、人口は微減傾向にある。託麻北校区の人口も横ばいから微減傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8298679
北緯 130度7662435

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵塚駅(地価相場 51,550円/㎡)竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)光の森駅(地価相場 50,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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