熊本県熊本市東区下南部３丁目４１３番５(竜田口駅・東海学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,000円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区下南部３丁目４１３番５(熊本県熊本市東区下南部３−６−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市東区下南部３丁目４１３番５ |
| 住居表示 | 下南部３−６−２０ |
| 価格 | 57,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 竜田口、2,400m |
| 地積 | 156㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
阿部忠勝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阿部忠勝 |
|---|---|
| 価格 | 57,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地域であり、当該地域への地震の影響は比較的小さく、地価は安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 熊本市東部郊外の標準住宅地域に存し、準幹線道路や大型商業施設への接近性も良好なため、需要は根強く、今後も住宅地としての熟成が進むものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊本市東区下南部・上南部地区を中心とする住宅地域で、戸建住宅の取得を望む勤労者世帯が主な需要者である。近隣地域は、準幹線道路の背後に位置し、底堅い需要が認められ、中小規模の宅地開発が多く行われてきた地域である。更地の価格水準は1，000万円前後、新築戸建ての価格水準は2，500万円∼3，000万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 東区の地震による被害は熊本市の中では大きく、増加傾向にあった人口は、地震後において減少に転じている。 |
宮本隆志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本隆志 |
|---|---|
| 価格 | 57,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型SCへの接近性に優れた立地で、都心への通勤手段に優れ、また、熊本地震による被災建物も見受けられず、地価水準は安定傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は熊本市北東部の既成住宅地域で、大型SC（ゆめタウン）に隣接し、都心通勤のためのバス路線も充実しており、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、下南部、上南部、御領地区等の熊本市北東部の既成住宅地域である。中心的な需要者は熊本市にバス等利用で通勤する標準的な給与所得者層である。熊本都心に隣接した立地で、地域内に開発余地も多く、ミニ開発が散見されるが、取引は比較的順調である。取引の価格帯は、更地で800万円∼1，100万円、新築建売で2，000万∼2，500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 東区の人口は横ばいから微減傾向となったが、住宅需要は底堅く、土地取引は概ね堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8235545 北緯 130度7569554 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県熊本市龍田町陳内字前原１５２番２６熊本県熊本市龍田町上立田字高坂１９９３番５熊本県熊本市北区龍田陳内４丁目１４０番１６熊本県熊本市長嶺町字馬場居屋敷９６４番４熊本県熊本市長嶺町２３３１番２５３熊本県熊本市西原１丁目１２番４熊本県熊本市下南部３丁目４１３番５熊本県熊本市上南部町１５７２番１熊本県熊本市東区下南部１丁目５１９番４８熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１熊本県熊本市東区御領２丁目７０４番４
参考：近隣駅の地価相場
竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)北熊本駅(地価相場 62,300円/㎡)武蔵塚駅(地価相場 51,550円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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