熊本県熊本市東区御領２丁目７０４番４(竜田口駅・東海学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
59,200円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区御領２丁目７０４番４(熊本県熊本市東区御領２−２２−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市東区御領２丁目７０４番４ |
| 住居表示 | 御領２−２２−３４ |
| 価格 | 59,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 竜田口、3,200m |
| 地積 | 182㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
冨田利子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 冨田利子 |
|---|---|
| 価格 | 59,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地であり、他の不動産に対し優劣はない。 |
| 地域要因 | 幹線街路に近く、文教、商業施設への接近性は良く、共同住宅も多い。街路条件は劣るが、分譲住宅地開発もある。震災直後、屋根等の破損が散見。 |
| 地域要因の将来予測 | 熊本東バイパス背後の一般住宅、共同住宅等、規模が異なる画地が雑然と混在する地域。地域内の道路の連続性は劣るが、小学校、商業施設は徒歩圏内にあり、利便性は良い。震災の不動産市場への影響は不透明である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は県道戸島熊本線の北側、熊本東バイパスの東側、概ね熊本市東区の圏域。需要者の中心は熊本市居住者である。当地域は熊本東バイパスの南東側、県道熊本空港線の北側に位置し、文教施設（小学校）も近く、利便施設への接近性が良い。共同住宅も多く見られ、画地規模の異なる地域であり、道路の連続性は劣る。土地は1，100万円程度、新築の戸建物件は2，800万円程度を中心に取引が行われている。震災の不動産市場への影響は不透明である。 |
| 一般的要因 | 東区は集落内開発区域を中心に宅地開発が進んでいたが、熊本地震が発生、商業施設、住宅等に軽重差はあるが、震災の影響大。不動産市場に影響。 |
園田修司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 園田修司 |
|---|---|
| 価格 | 59,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 生活利便性が比較的良好な地域。当該地域に対する需要は底堅いものの、地震の影響から地価の上昇幅は縮小した。 |
| 地域要因の将来予測 | やや整然性に欠けるものの今後も住宅地として現状を維持していくものと思料される。現在の需給動向及び今後の復興需要等を勘案すると、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は御領、八反田等を中心として広がる熊本市東部の住宅地域一帯。主たる需要者層は、自己の居住目的で土地取得を望む熊本市の中間所得者層以上が中心。市場は一時的に停滞したものの、復旧とともに徐々に動きだした。安定した新規分譲地等の需要に加え、被災転出入による需給が認められ、復興需要が顕在化してきている。周辺分譲地では高値取引も認められる。市場の中心価格帯は、土地で1100万円程度、新築の戸建物件で2900万円程度。 |
| 一般的要因 | 東区は人口微減傾向。景気は地震後一時冷え込んだが、復興需要の顕在化とともに持ち直している。住宅地需要は総体的に堅調。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8228408 北緯 130度7638048 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)武蔵塚駅(地価相場 51,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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