熊本県熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２(竜田口駅・東海学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２(熊本県熊本市北区龍田陳内３−３３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

熊本県熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２
住居表示龍田陳内３−３３−５
価格38,000円/㎡
交通施設、距離竜田口、2,000m
地積189㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格38,000円/㎡
個別的要因居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因高台に開発された区画整然とした住宅地域であり眺望等は良好であるが、利便施設等へのアクセスに難があり、需要はさほど高くない。
地域要因の将来予測平成28年に隣接する龍田陳内2丁目に龍田西小学校が開校するなど利便性も高まり、震災の影響も軽微であるが、地価への影響は限定的であり、当面は横ばい圏内での推移が予測される。
市場の特性 同一需給圏は熊本市北部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30∼40歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。丘陵沿いに開発された住宅団地で区画整然とし日照眺望等は良好であるが、日常の通勤・買い物等のための往来に難があり、高台にあるほど需要が低い傾向が見られる。住宅地需要の中心となる価格帯は土地で500∼1，000万円前後、新築戸建で3，000万円前後。
一般的要因金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格37,900円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因近隣地域は市北部の高台に形成された既成の戸建住宅地域。周辺人口は微増から微減傾向へ転じているが、宅地需要は震災前の水準に戻りつつある。
地域要因の将来予測 当該地域は、市北部の高台に形成された既成の戸建住宅を中心とした住宅地域。震災後、周辺人口は微増から微減傾向に転じ、市場の停滞等もあって住宅地需要はやや弱含んでいる。当分の間現状で推移するものと予測。
市場の特性 同一需給圏は、龍田陳内1∼4丁目、龍田1∼9丁目、龍田町弓削地区等、熊本市北東部の既成住宅地の圏域。需要者層は熊本市内に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は雇用状況等の改善を背景に、人口も微増傾向にあり住宅地需要は高まっていたが、震災後の市場停滞等の影響もあり、やや弱含んでいる。土地は200㎡で750万円程度、新築戸建物件は2，500∼3，000万円程度が市場における中心価格帯である。
一般的要因熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8305761
北緯 130度7499223

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市龍田町弓削字鶴屋敷７３番１ほか２筆熊本県熊本市清水町新地字下門前６９１番１７熊本県熊本市龍田町上立田字一町鶴１６９３番３熊本県熊本市龍田町上立田字芭蕉寉２９１番熊本県熊本市龍田町陳内字前原１５２番２６熊本県熊本市龍田町上立田字経塚３６８番１２熊本県熊本市龍田町上立田字高坂１９９３番５熊本県熊本市龍田町上立田字古閑山開２５３１番２１０熊本県熊本市北区楡木３丁目１４１０番熊本県熊本市北区龍田７丁目３６８番１２熊本県熊本市北区楡木２丁目１５０７番１１熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３熊本県熊本市北区龍田陳内４丁目１４０番１６熊本県熊本市長嶺町字馬場居屋敷９６４番４熊本県熊本市長嶺町２３３１番２５３熊本県熊本市保田窪本町字松崎７０８番６熊本県熊本市西原１丁目１２番４熊本県熊本市下南部３丁目４１３番５熊本県熊本市上南部町１５７２番１熊本県熊本市新南部３丁目２９８番３熊本県熊本市東区新南部３丁目２９８番３熊本県熊本市東区下南部１丁目５１９番４８熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１熊本県熊本市東区西原１丁目１２番４熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１熊本県熊本市東区下南部３丁目４１３番５熊本県熊本市東区御領２丁目７０４番４熊本県熊本市東区上南部２丁目１４６０番１３

参考：近隣駅の地価相場

竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)北熊本駅(地価相場 62,300円/㎡)武蔵塚駅(地価相場 51,550円/㎡)亀井駅(地価相場 53,100円/㎡)八景水谷駅(地価相場 53,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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