兵庫県宝塚市米谷１丁目２９１番３(売布神社駅・清荒神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


142,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市米谷１丁目２９１番３(兵庫県宝塚市米谷１−１６−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市米谷１丁目２９１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市米谷１丁目２９１番３
住居表示米谷１−１６−１８
価格142,000円/㎡
交通施設、距離売布神社、800m
地積87㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上原卓志氏による調査レポート

不動産鑑定士上原卓志
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層を中心とした実需にこれまで支えられ、需給関係は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移するものと予測する。これを踏まえて、地価水準は最寄駅等からの利便を反映して今後概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福知山線及び阪急宝塚線の沿線で概ね宝塚市の圏域である。需要者の中心は、宝塚市及び阪神間の居住者がその多くを占める。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、若年層を中心とした一次取得者層の実需が主流で、需給関係は比較的底堅く推移している。開発業者による建売住宅としての細分化が見られ、土地については1，500万円程度、新築の戸建住宅は3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因阪神間のベッドタウンである宝塚市の人口は微増傾向である。住環境の良好な利便生の高い住宅地域を中心に需要は堅調である。

小笠原高宏氏による調査レポート

不動産鑑定士小笠原高宏
価格142,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因中国自動車道の近くの既成住宅地域である。小規模戸建住宅が多く建ち並んでいる。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測小規模戸建住宅地域である。地域的特性に特段の変化はなく、現状を維持すると予測する。地形はフラットであり、最寄駅からも徒歩圏内にあるため、一定の需要があり、今後も地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線、JR福知山線、阪急今津線の宝塚市内の各駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、宝塚市及び隣接周辺市内の居住者で、大阪や神戸方面への通勤者が多い。需要の中心となる価格帯は土地100㎡で総額1，500万円前後、新築戸建住宅は3，500万円前後である。中国自動車道近くではあるが、地形はフラットで、最寄駅にも比較的近くいため、一定の需要が認められ、地価は概ね横ばいで推移している。
一般的要因昨今の経済市況の好転が不動産市況に良い影響を与えてきたが、宝塚における需要は平坦地と山手地で2極化している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8104689
北緯 135度362489

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)中山観音駅(地価相場 139,500円/㎡)中山寺駅(地価相場 139,500円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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