兵庫県宝塚市旭町２丁目５１番１(清荒神駅・売布神社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


161,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市旭町２丁目５１番１(兵庫県宝塚市旭町２−６−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市旭町２丁目５１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市旭町２丁目５１番１
住居表示旭町２−６−２７
価格161,000円/㎡
交通施設、距離清荒神、700m
地積367㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等の中に店舗も見られる住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田元嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士上田元嗣
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。国道背後に位置し、住宅のほか店舗等も介在する地域で、生活利便性を志向した安定した需要がみられる。
地域要因の将来予測国道背後に位置し、周辺には店舗等も併存する中、低層住宅を主体とした地域であり、今後もこの傾向を維持して推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪急宝塚線・今津線沿線の宝塚市南部の住宅地域である。需要者は、宝塚市内に居住する一次取得者が中心であり、大阪方面への通勤者が多い。駅徒歩圏内の幹線道路背後に位置し、共同住宅、店舗等の用途も一部に見られる地域であり、生活利便性を志向した需要により需給は安定的に推移している。中心的価格帯は、150㎡程度の土地で3000万円程度、新築戸建住宅で4500万円程度となっている。
一般的要因宝塚市の人口はほぼ横ばい傾向にある。全国的に知名度の高い郊外住宅都市の一つであり、利便性に支障のない地域を中心に、住宅需要は堅調である。

中村要氏による調査レポート

不動産鑑定士中村要
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はなく、地価は堅調に推移しているものと思われる。
地域要因の将来予測国道背後の用途の多様性の認められる住宅地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと思料する。地価は概ね安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宝 市及び隣接市のうち阪急あるいはJR沿線を中心とする住居系地域一帯と捉えられる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となるものと考えられる。周辺利便施設も比較的充実している住宅地域であり、需要は安定傾向で推移している状況にある。土地は2，000∼3，000万円台、新築戸建は4，000万円台の価格帯が中心と思われるが、規模により総額にはばらつきが認められる。
一般的要因市況に大きな変動はないが、宝塚市南部市街地の住宅地については地価は全体的に安定傾向で推移している状況が窺える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8078413
北緯 135度3568757

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)中山観音駅(地価相場 139,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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