兵庫県宝塚市売布ガ丘１７２番(売布神社駅・清荒神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


116,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市売布ガ丘１７２番(兵庫県宝塚市売布ガ丘７−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市売布ガ丘１７２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市売布ガ丘１７２番
住居表示売布ガ丘７−１３
価格116,000円/㎡
交通施設、距離売布神社、650m
地積256㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い山手の住宅地域
前面道路の状況北東5.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田元嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士上田元嗣
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。アクセス性が地勢等の面でやや劣るものの最寄駅から徒歩圏内の距離ではあり、概ね安定した需要がみられる。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急宝塚線沿線山手、とりわけ売布神社駅及び周辺駅の駅徒歩圏内を中心とした宝塚市内の住宅地域である。需要者は市内居住者を中心に他所からの転入も認められる。山手の地域で周辺にはやや曲折した坂道が多いが、最寄駅から徒歩圏内に位置するため、需給は概ね安定的に推移している。中心的価格帯は、土地で3000万円前後であるが、近年は画地細分化の傾向もみられ、新築戸建住宅で3500∼4000万円前後となっている。
一般的要因宝塚市の人口はほぼ横ばい傾向にある。全国的に知名度の高い郊外住宅都市の一つであり、利便性に支障のない地域を中心に、住宅需要は堅調である。

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山手にあり坂道が多いが、最寄駅に比較的近く、地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測中規模住宅が多い山手の住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと予測する。特段の地域変動もなく、安定した需要を反映して地価は横ばい傾向を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線沿線の住宅地で、主として宝塚市山手の住宅地域である。需要者は市内居住者を中心に周辺市からの転入も認められる。山手丘陵部に所在し坂道が多いが、利便性は概ね良好で、安定した需要を反映して、地価は横這いで推移している。土地は中規模住宅地で3，000万円程度の物件も見られるが、近年細分化の傾向が認められ、40坪程度で1，500万円前後、新築戸建住宅で3，000万円∼4，000万円が取引の中心となっている。
一般的要因人口は微増傾向で、阪神間でも知名度の高い住宅地である。利便性良好な地域を中心に、需要は堅調であるが、山手住宅地の需要はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8167374
北緯 135度3566033

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)中山観音駅(地価相場 139,500円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)中山寺駅(地価相場 139,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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