兵庫県宝塚市野上２丁目３１０番３(逆瀬川駅・宝塚南口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


227,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市野上２丁目３１０番３(兵庫県宝塚市野上２−１−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を227,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市野上２丁目３１０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市野上２丁目３１０番３
住居表示野上２−１−３７
価格227,000円/㎡
交通施設、距離逆瀬川、250m
地積125㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況県道背後の中規模一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上原卓志氏による調査レポート

不動産鑑定士上原卓志
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な住環境や利便性を反映して資産目的や買い替え層等の需要にこれまで支えられ、需給関係は堅調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、県道背後の中規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、良好な利便性により纏まった画地の場合は共同住宅への利用が進むほか、地価水準は今後概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急今津線沿線で概ね宝塚市の優良住宅地域である。需要者の中心は、富裕層のほか、細分化後の画地については宝塚市及び阪神間の居住者がその多くを占める。中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、買い替え層を含んだ実需が認められ、需給関係は堅調に推移している。開発業者による建売住宅としての細分化が見られ、土地は3，000万円程度、新築の戸建住宅は5，000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因阪神間のベッドタウンである宝塚市の人口は微増傾向である。住環境の良好な利便生の高い住宅地域を中心に需要は堅調である。

森本光弘氏による調査レポート

不動産鑑定士森本光弘
価格226,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、駅へのアクセスも良い高品位の住宅地であることから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、当面は現在の良好な住環境を維持するものと思われる。需要は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急今津線沿線で概ね宝塚市南部の住宅地域。需要者は戸建住宅を志向する阪神間の個人が中心で購入資金に余裕のある二次取得者層が多い。最寄駅に近く商業施設等も多数あり利便性良好でかつ閑静な住宅街で、自然環境にも恵まれている。市内でも住宅地としての選好性は高く、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地40坪程度の規模で3，000万円前後、新築建売住宅では4，000∼5，000万円程度である。
一般的要因宝塚市の不動産市場に大きな変化は見られないものの、鉄道沿線の都市部と利便性の劣る山手との地価の二極化は一層強まっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7970897
北緯 135度3483294

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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