兵庫県宝塚市伊孑志２丁目２２１番６(逆瀬川駅・宝塚南口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


180,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市伊孑志２丁目２２１番６(兵庫県宝塚市伊孑志２−７−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を180,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市伊孑志２丁目２２１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市伊孑志２丁目２２１番６
住居表示伊孑志２−７−１９
価格180,000円/㎡
交通施設、距離逆瀬川、650m
地積103㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況南4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福西理祐氏による調査レポート

不動産鑑定士福西理祐
価格179,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に優れた住宅地で、実需を中心に底堅く推移している。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅の徒歩圏にあって選好性は高く、根強い需要が認められる。
市場の特性同一需給圏は主に阪急今津線及び同宝塚線沿線で、概ね宝塚市の圏域に属する住宅地と判断される。需要者層は宝塚市及び周辺各市の居住者が大半を占める。当該地域は最寄駅から徒歩圏にあり、敷地規模（100㎡程度）も手ごろで、根強い需要がある。価格帯は同程度の規模の土地で1，800万円程度、新築戸建住宅で3，500万∼4，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因宝塚市は住宅都市として選好性が高く、市内の住宅地は立地条件・環境条件の優れた地域を中心に根強い需要が認められる。

小笠原高宏氏による調査レポート

不動産鑑定士小笠原高宏
価格180,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因フラットで利便性に優れた住宅地で、需要は底堅く推移している。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅を中心とし、アパート等も見られる住宅地域である。地域要因に格別の変化はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏のフラットな地域にあり選好性は高く、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は概ね、阪急今津線及び阪急宝塚線沿線の住宅地域と判断した。需要者層は宝塚市及び阪神間の居住者が多い。当該地域は最寄駅から徒歩圏といえ、市役所、公園等も近く、敷地規模（100㎡程度）も手頃で、選好性が高い。中心価格帯は同程度の規模の土地で1，500∼2，000万円程度、新築戸建住宅で3，500万∼4，000万円程度である。
一般的要因宝塚市は市街地と山手で需要が2極化している。市街地の住宅地は立地条件・環境条件の優れた地域を中心に根強い需要が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8000005
北緯 135度3565204

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県宝塚市宝梅２丁目１５８番兵庫県宝塚市鶴の荘１２９番兵庫県宝塚市亀井町９番１２兵庫県宝塚市逆瀬川１丁目１２８番兵庫県宝塚市小浜３丁目４番兵庫県宝塚市中州２丁目３３６番２５８兵庫県宝塚市中州２丁目３３６番２５８兵庫県宝塚市山本東２丁目１２７番兵庫県宝塚市亀井町１１３番１外兵庫県宝塚市中洲１丁目３６番１兵庫県宝塚市亀井町１１３番１外

参考：近隣駅の地価相場

逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード