兵庫県宝塚市安倉北２丁目１９１７番２(中山寺駅・売布神社駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


116,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市安倉北２丁目１９１７番２(兵庫県宝塚市安倉北２−１４−２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市安倉北２丁目１９１７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市安倉北２丁目１９１７番２
住居表示安倉北２−１４−２−５
価格116,000円/㎡
交通施設、距離中山寺、2,000m
地積100㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東4.3m私道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川由紀氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川由紀
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや距離を有する既成住宅地域であるが、需給関係は安定しており、地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中小規模一般住宅が多い既存の住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと考える。地価水準については、ほぼ横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福知山線及び阪急宝塚・今津線沿線で概ね宝塚市及び伊丹市北部の住宅地域である。需要者の中心は、阪神間の居住者が殆どを占める。バス圏の中規模一般住宅が多い旧来からの住宅地域であるが、近年は開発業者による建売住宅としての細分化も見受けられる。需要の中心となる価格帯は、土地総額1，000∼2，000万円程度、100㎡前後の新築建売住宅で2，000万円台後半と把握される。
一般的要因近年、ホテル・事業所の衰退化傾向で、観光・商工業が低迷する中、住宅都市としての性格を強めている。

海野雅由氏による調査レポート

不動産鑑定士海野雅由
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、需給が均衡しているため地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測中小規模の多い既成住宅地域で、地域要因に格別の変化がないので、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価は今後も横ばい傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は主にJR福知山線及び阪急今津線・宝塚線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び周辺市の圏域である。需要者の中心は宝塚市及び周辺市居住の一次取得者である。一定の需要があるため需給が均衡しており、価格は横ばい傾向である。需要の中心となる価格帯は土地で総額1000万円∼1300万円程度、新築戸建住宅で総額2500万円∼2800万円程度である。
一般的要因宝塚市の人口は近年概ね横ばい傾向が続いている。駅近の利便性を有する住宅地域等の需要は堅調であるが、山手住宅地域の需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8044616
北緯 135度3717606

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県伊丹市寺本字深溝２０番６兵庫県宝塚市売布１丁目２０７番兵庫県宝塚市御所の前町３００番兵庫県宝塚市小浜３丁目４番兵庫県宝塚市泉町１４６番４兵庫県宝塚市中山桜台６丁目７番１０兵庫県宝塚市安倉中５丁目８番兵庫県宝塚市中山五月台２丁目８番７兵庫県宝塚市小浜５丁目２４０番

参考：近隣駅の地価相場

中山寺駅(地価相場 139,500円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)中山観音駅(地価相場 139,500円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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