兵庫県宝塚市伊孑志３丁目２５５番８(逆瀬川駅・小林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


179,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市伊孑志３丁目２５５番８(兵庫県宝塚市伊孑志３−１６−５２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を179,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市伊孑志３丁目２５５番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市伊孑志３丁目２５５番８
住居表示伊孑志３−１６−５２
価格179,000円/㎡
交通施設、距離逆瀬川、800m
地積130㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

熊谷有剛氏による調査レポート

不動産鑑定士熊谷有剛
価格179,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に優れた地域で、一次取得者層等による底堅い需要が認められる。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、最寄駅へのアクセスが比較的良好であることなどから底堅い需要が認められる。地価は、若干の回復傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急今津線沿線で概ね宝塚市の圏域である。主な需要者は、市内及び周辺市に居住する自己使用目的の個人が中心となっている。最寄駅から徒歩圏に存し利便性に優ることなどから、一次取得者層による根強い実需が認められ、地価水準は若干の回復傾向となっている。土地価格は2，000万円∼2，500万円前後、戸建新築住宅は3，500万円∼4，500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因当市は住宅・観光都市として推移・発展してきたが、立地条件、利便性等による需要の二極化が一層進行している。

海野雅由氏による調査レポート

不動産鑑定士海野雅由
価格178,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、安定した需要があるため、地価は緩やかな上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変化がないので、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価は今後も緩やかな上昇または横ばい傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に阪急今津線沿線の住宅地域を中心に概ね宝塚市及び周辺市の圏域である。需要者の中心は、宝塚市及び周辺市に居住する個人である。上記需要者による需要が安定しているため、地価は緩やかな上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は土地で総額2100万円∼2600万円程度、新築戸建住宅で3500万円∼4000万円程度である。
一般的要因宝塚市の人口は近年概ね横ばい傾向が続いている。駅近の利便性を有する住宅地域等の需要は堅調であるが、山手住宅地域の需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7966537
北緯 135度357251

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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