兵庫県宝塚市寿町１９１番２(売布神社駅・中山寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


137,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市寿町１９１番２(兵庫県宝塚市寿町４−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を137,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市寿町１９１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市寿町１９１番２
住居表示寿町４−１３
価格137,000円/㎡
交通施設、距離売布神社、1,100m
地積181㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南4.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小笠原高宏氏による調査レポート

不動産鑑定士小笠原高宏
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因宝塚市の中では、人気のあるフラットな住宅地域であり、駅からはやや離れるものの、一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測標準地は中小規模一般住宅が多く並び建つ住宅地域であり、当面は同様の住環境を維持するものと予測する。駅からはやや離れるが、一定の需要が見られる地域であり、地価水準は横ばいで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は阪急今津線、阪急宝塚線、JR福知山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は宝塚市及び阪神間の居住者で、駅からはやや距離があるものの、徒歩圏といえる。山手の多い宝塚市にあっては、フラットなエリアであることも反映して、一定の需要が認められる。需要の中心は、土地は個別性に応じて2，000∼3，000万円程度、新築戸建住宅は3，500万円前後が中心である。
一般的要因宝塚市の人口はほぼ横ばい、高齢化率はやや上昇傾向にある。需要は山手の住宅地と市街地では差があり、山手は大規模開発の影響もあり、やや弱い。

竹内雅司郎氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内雅司郎
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏かつフラットな地勢の住宅地域で、相対的な価格水準から一定の需要がある。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね宝塚市の阪急宝塚線及びJR福知山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は宝塚市及び周辺市の居住者である。最寄り駅から徒歩圏かつフラットな地勢で、一定の需要があり、需給関係は比較的安定している。標準地と同規模の土地は2，500万円程度、新築戸建住宅は3，000∼4，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因宝塚市の人口はほぼ横這い、世帯数は微増、高齢化率は上昇傾向にある。住宅地への需要は二極化が続き、利便性の劣る山手や調整区域はやや弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8103468
北緯 135度3669664

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)中山寺駅(地価相場 139,500円/㎡)中山観音駅(地価相場 139,500円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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