兵庫県神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２(塩屋駅・総合運動公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


95,700円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,700円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２
住居表示 
価格95,700円/㎡
交通施設、距離垂水、4,500m
地積186㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格95,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性は劣るが、バス便が確保され、住環境は中庸の住宅地域である。
地域要因の将来予測戸建住宅が整然と建ち並ぶ成熟した住宅団地内の住宅地で、特に変動要因はなく、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、市営地下鉄西神山手線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者は圏内の居住者が中心となっている。鉄道駅からは距離があるが、路線バス便が確保されており三宮までの高速バスも利用可能な地域である。開発団地内の住宅地として住環境は良好であり、需給は安定的に推移している。土地は1800万円程度、新築の戸建物件は3500万円前後の価格帯が需要の中心になると見られる。
一般的要因景気は回復基調。人口は概ね横ばい。大規模住宅団地の継続的な新規開発や既成市街地の小規模分譲が見られるなど需要は比較的安定して推移。

山本昌生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昌生
価格95,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で駅からやや距離を置くが、利便施設等の接近性は良く、地価は横這い。
地域要因の将来予測当該地域は閑静な戸建住宅地域として成熟しており、特に変動要因がないことから今後も現状維持のまま推移し、当該地域の地価水準は、需給関係から横這い傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で神戸市の圏域。需要者の多くは神戸市内の居住者が占める。最寄駅から距離を置く郊外の大規模分譲住宅団地で供給圧力があるが、良好な居住環境で、値ごろ感から地価は横這い傾向が続いている。土地は2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。また、新築の戸建住宅分譲は3，500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因垂水区の人口は微減傾向。駅徒歩圏内の住宅地の需要は堅調である。徒歩圏外では新規の住宅分譲が継続され、供給過多の住宅団地も見られる。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6570849
北緯 135度075922

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塩屋駅(地価相場 85,000円/㎡)総合運動公園駅(地価相場 109,500円/㎡)滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)名谷駅(地価相場 113,500円/㎡)須磨浦公園駅(地価相場 123,000円/㎡)学園都市駅(地価相場 109,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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