兵庫県神戸市垂水区福田３丁目１９番１(滝の茶屋駅・東垂水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


116,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区福田３丁目１９番１(兵庫県神戸市垂水区福田３−１−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区福田３丁目１９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区福田３丁目１９番１
住居表示福田３−１−３１
価格116,000円/㎡
交通施設、距離垂水、2,200m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

入田裕和氏による調査レポート

不動産鑑定士入田裕和
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バス圏に位置し、生活利便性はやや劣るが、地域要因に変動はなく需給関係は安定しており、地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市居住者を中心に、隣接する明石市居住者の需要も認められる。最寄駅からバス圏に位置するため生活利便性にやや劣るが、旧来からの住宅地域として熟成しており、需給関係は概ね安定している。土地は標準地と同程度の規模で総額2，000万円弱程度、新築戸建住宅は3，500万円弱程度が需要の中心である。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、各種政策の効果もあって緩やかな回復基調にある。垂水区の住宅地需要は概ね堅調に推移している。

藤原正秀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原正秀
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に格別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は住宅地域として成熟しており、特に変動要因がないことから今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は概ね横ばいで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市の居住者が大半を占める。住宅地としての熟成度の高い旧来からの住宅地域で、景気の回復傾向及び取引価格水準の値頃感等から需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は1，900∼2，000万円程度、新築の戸建住宅は3，300万円∼3，500万円程度である。
一般的要因人口は微減傾向。景気は緩やかな回復基調にある。大規模団地の分譲や市街地内で小規模分譲等が見られるが、概ね住宅地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6431671
北緯 135度0659483

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市垂水区東垂水町字焼ケ平９９８番４３兵庫県神戸市垂水区美山台３丁目７６２番６９５兵庫県神戸市垂水区向陽２丁目２２番兵庫県神戸市垂水区青山台２丁目６０６番１３６兵庫県神戸市垂水区青山台１丁目１４番５兵庫県神戸市垂水区城が山１丁目１５５１番２兵庫県神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３兵庫県神戸市垂水区福田１丁目６番４兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５１番１６１

参考：近隣駅の地価相場

滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)塩屋駅(地価相場 85,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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