兵庫県神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３(滝の茶屋駅・東垂水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３(兵庫県神戸市垂水区乙木２−８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３
住居表示乙木２−８−１３
価格85,000円/㎡
交通施設、距離垂水、2,500m
地積84㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格85,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域内の道路事情は劣っており需要は弱含み傾向である。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。道路の系統・連続性がやや劣る住宅地域であり、今後とも現状維持のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占める。比較的早い時期に開発された既成住宅地域であり、小規模住宅が多く道路事情は劣っている。総額が小さい面から需要が見込まれるが安値物件もあり地価は下落傾向である。土地は700万∼1000万円程度、新築の戸建物件は2500万∼3000万円程度が需要の中心の価格帯と見られる。
一般的要因景気は回復基調。人口は概ね横ばい。大規模住宅団地の継続的な新規開発や既成市街地の小規模分譲が見られるなど需要は比較的安定して推移。

福永美幸氏による調査レポート

不動産鑑定士福永美幸
価格85,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が多く地区内街路状況はあまり良好ではない。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。街路の連続性がやや劣る住宅地域であり今後も現状維持のまま推移すると予測。地域的選好性は低いが僅かながらも下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。地縁的関係が濃い既成住宅地域では地区内での需給関係は均衡している。土地は規模にもよるが概ね700万∼1，000万円程度を目安に、新築戸建住宅であれば2，500万∼3，000万円程度の価格が需要の中心となっている状況にある。
一般的要因人口は概ね横這い。大規模住宅団地の継続的開発や旧市街地の小規模分譲等が見られるが実需は安定的に推移。景気は緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6403258
北緯 135度0682676

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)塩屋駅(地価相場 85,000円/㎡)垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)須磨浦公園駅(地価相場 123,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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