長崎県長崎市八つ尾町１２０６番８９(蛍茶屋駅・新中川町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


56,500円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市八つ尾町１２０６番８９(長崎県長崎市八つ尾町２４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,500円/㎡としました。

長崎県長崎市八つ尾町１２０６番８９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市八つ尾町１２０６番８９
住居表示八つ尾町２４−８
価格56,500円/㎡
交通施設、距離長崎、4,700m
地積253㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅からなる区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

池田光利氏による調査レポート

不動産鑑定士池田光利
価格56,600円/㎡
個別的要因地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因老朽化が進む住宅団地であり、新興の住宅団地や都心型マンションと比較して競争力が劣ることから、地価は下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏は長崎市中南部地区の圏域を中心として都心距離が同程度の地区にも及ぶ。需要者の中心は長崎市居住者がほとんどを占める。都心に比較的近い高台の住宅団地であるが、古くからの住宅団地で需要はやや弱い。しかし、競合関係にある郊外の住宅団地の供給過剰感も緩和しており、地価は下落幅縮小の方向にある。土地が1400万円程度、新築戸建は2900万円程度の物件が取引の中心とみられ、一次取得層が需要の中心とみられる。
一般的要因経済は緩やかな回復基調が続いているが、不動産市場は利便性の優る地域に需要が集中し、利便性、快適性等の劣る地域への景気回復の影響は小さい。

松尾和江氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾和江
価格56,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件、環境条件のやや劣る住宅地は他の住宅団地や都市型分譲マンションと比較して市場競争力が弱く、地価は下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏は、長崎市中南部地区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、市内居住の一次取得者層である。都心に比較的近い高台の住宅団地であるが、街路の幅員が狭く住環境も劣る。周辺の新興住宅団地や都市型分譲マンションとの比較において市場競争力は弱く、需要も弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は1400万円程度、新築の戸建物件は3000万円程度と思料する。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調が続いているが、利便性、街路条件、環境条件の劣る住宅地の需要は回復が遅れている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生竹林,ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度733993
北緯 129度897627

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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