岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外(大垣駅・東大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,100円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,100円/㎡としました。

岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市恵比寿町北５丁目７番２外
住居表示 
価格74,100円/㎡
交通施設、距離大垣、2,000m
地積252㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格74,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺部を含め競輪場駐車場跡地を中心に、戸建住宅及びアパート建設が見られ、建物集積度は徐々に増している。
地域要因の将来予測当該地域は大垣競輪場に近いため以前は青空駐車場が多く見られたが、最近では駐車場の宅地転用が多く、今後は更に住宅地域として熟成度を増すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地及び外延部住宅地域。需要者の中心は市内の中堅以上の個人層。JR大垣駅徒歩圏住宅地では戸建・マンション需要が高まっており、外延部である当該地域の人気は底堅く、需給関係は安定している。当該地域及び周辺部の中心価格帯は土地で1500万円∼2000万円程度、建売分譲住宅で2800万円∼3400万円程度である。
一般的要因大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、岐阜県全体に比べ減少率は低い。駅徒歩圏住宅地ではマンション等の販売が好調である。

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格74,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域としての熟成度が緩やかに増している。
地域要因の将来予測市の中心部に近く、利便性が良いエリアであるため、今後も住宅地域として緩やかに熟成度を増していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、大垣市中心部及びその外延部の住宅地域である。需要者の中心は、30歳代後半以上の当市居住者を主体とする一次取得者である。当地域は、圏域の中心からはやや離れるものの、商業施設や学校等に近く、利便性が比較的良好なため、需要は堅調である。土地価格は1500万円∼2000万円程度、新築戸建分譲は2500∼3300万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因大垣市の人口は微減傾向にあるものの、大垣駅周辺では再開発等が進んでおり、利便性の高い地域では、土地需要は比較的堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度358718
北緯 136度6328729

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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