岐阜県大垣市新長沢町５丁目１７番２(大垣駅・東大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
66,200円
2017年01月01日に行った岐阜県大垣市新長沢町５丁目１７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市新長沢町５丁目１７番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 66,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大垣、2,800m |
| 地積 | 184㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心にアパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
寺崎博男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺崎博男 |
|---|---|
| 価格 | 66,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。なお、道路方位の市場優位性は維持している。 |
| 地域要因 | 昨今、目立った動向は察知されない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心市街地の東部に位置する既成の混在住宅地域である。大型複合商業施設と近く、アパ−トがかなり介在する。今後とも現況の住環境が継続すると予測する。地価は当市での地理的位置等から、下落は終息傾向とみる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は広くは当市中心市街地の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは安井小校区と言える。需要者の属性は当市を中心にその周辺地域の市町を含み、自己所有目的の勤労者を主体とする。市場の需給動向としては、幹線道路背後の利便性に恵まれた既成の住宅地域で、当市の圏域中心との位置関係も良好であり、需給は堅実で根強いと推察する。需要の中心価格帯は、土地は1，200万円前後、新築戸建住宅は3，000万円前後と推定する。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は微減傾向で、高齢化率は上昇傾向である。地価は全般的、平均的には下落傾向であるも、JR大垣駅徒歩圏内等は強気の動きである。 |
伊藤晃宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤晃宏 |
|---|---|
| 価格 | 66,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に目立った変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が主体の住宅地域で、今後も住宅地域として更に熟成し推移すると予測する。地価水準は概ね横ばいにて推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内既成市街地内の住宅地域で、特に東方に位置する住宅地域との牽連関係が強い。主たる需要者は市内居住者又は就労者である個人を中心とする。新旧の戸建住宅を中心とする、居住性の比較的良好な地域であることから、新規分譲地の売れ行きも堅調である等需給は概ね安定的に推移していると思料する。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額1000万円∼1500万円程度、建物付で同3000万円前後程度と推定する。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は微減するも、減少率は県平均に比べ低い。平成28年土地取引件数は前年とほぼ同水準の見通し。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3575598 北緯 136度6369531 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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