岐阜県大垣市万石３丁目５２番２(東大垣駅・大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,600円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市万石３丁目５２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,600円/㎡としました。

岐阜県大垣市万石３丁目５２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市万石３丁目５２番２
住居表示 
価格55,600円/㎡
交通施設、距離大垣、3,300m
地積271㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片山恵津子氏による調査レポート

不動産鑑定士片山恵津子
価格55,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に目立った変動は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅を主体に、共同住宅、農地等も介在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は比較的安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市及び周辺市町の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣市東部の住宅地域である。需要者は市内及び隣接市町に勤務する一次取得者層が中心である。宅地分譲が散発的に行われており、需給関係は比較的安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで800万円∼1500万円程度、新築戸建物件では2300万円∼3000万円程度となっている。
一般的要因大垣市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあるが、県平均を下回っている。交通利便性が優る住宅地の需要は堅調である。

西村隆氏による調査レポート

不動産鑑定士西村隆
価格55,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新興の住宅地域で、比較的市街地に近いため、今後住宅供給の増加が予想される。底堅い需要が認められる。
地域要因の将来予測大垣市南東部の新興の住宅地域で農地等を転用して新規分譲住宅が増加している。街区の整備が徐々に進んでおり、今後は緩やかに回復基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は圏内及び大垣市及び周辺市町のエンドユーザーである。当該地域は比較的市中心部に近い市南東部の住宅地域で、近年、地元不動産業者等による住宅供給が増加している。当該地域の中心価格帯の土地取引は約250㎡で1400万円程度、建売分譲住宅は2900万円程度である。
一般的要因大垣市内の経済は景気動向指数の悪化が見られるが、一部で横ばい、反転しており要因が混在する状況である。しばらくは現状で推移すると予測する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度361776
北緯 136度6491686

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県大垣市新長沢町４丁目３５番岐阜県大垣市鶴見町字鶴見６４番９ほか６筆岐阜県大垣市島町字深田２６３番１４岐阜県大垣市禾森町４丁目５４番外岐阜県大垣市東前１丁目６０番９岐阜県大垣市宿地町字箕輪９８４番１岐阜県大垣市安井町２丁目１７番１岐阜県大垣市三塚町字鶴舞１１５２番１

参考：近隣駅の地価相場

東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)横屋駅(地価相場 52,050円/㎡)十九条駅(地価相場 44,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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