岐阜県大垣市上面４丁目３番(東大垣駅・大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
72,800円
2016年01月01日に行った岐阜県大垣市上面４丁目３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市上面４丁目３番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 72,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大垣、3,200m |
| 地積 | 380㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店、営業所等が多い路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北13.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
寺崎博男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺崎博男 |
|---|---|
| 価格 | 72,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 沿道の商業施設の集積状況は減少気味と考察する。 |
| 地域要因の将来予測 | 当市東部の近郊で、岐阜市方面と連絡する旧国道沿いに位置する。路線向け店舗等が多い。駐車場が十分とはいい難いも、比較的安定した地域展開と観察する。地価は、昨今の景況下、回復傾向の動きと推測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市内幹線街路沿いの路線商業地域が中心と把握する。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ小売事業者を中心にロードサイド型店舗業者等も見受けられる。ただし、当市も商業地の拡散傾向が強く、店舗経営者の高齢化、営業不振なども加わり供給圧力が強く、需要は回復していない。需給は弱含みの状態にある。取引される価格帯は立地条件等により様々であり、需要の中心となる価格帯を見出し難い情勢である。 |
| 一般的要因 | 昨今の景況下、既成商業地は新規郊外大型店舗等と競合している。商業収益力の向上は芳しくなく、地価の下方圧力は解消していない。 |
中園真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中園真一 |
|---|---|
| 価格 | 72,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いの商業地間の代替競争関係はきびしく、客足は流動的で安定性を欠いており、郊外商業地の地価は下げ止まっていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型商業施設に近い県道沿いの商業地域で、近年新規出店は見られず商業集積がまだ不十分である。今後熟成することが期待されるものの、特筆すべき要因がないことからその熟成速度は現状では緩やかなものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市の市街地周辺部ないし郊外幹線沿いの商業地域。主な需要者は地場の個人商店主や広域展開を図るチェーンストア事業者が見込まれる。市内の路線商業地は、コンビニ・ドラッグストアなどを除くと出店動向が弱く、実需中心の取引が散見される程度である。なお、量販店等の用地は投下資金の固定化回避・出店リスクの低減等から事業用借地権の活用が主流である。こうした中で市況は依然弱含みにあるが、一方で割安感値頃感も強くなっている。 |
| 一般的要因 | 人口は微減するも、市内製造業の回復基調、大垣駅周辺の再開発等の影響をうけて、割安感のある商業地価は横ばいないし上昇に転じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3600928 北緯 136度643858 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
岐阜県大垣市新長沢町４丁目３５番岐阜県大垣市世安町２丁目７６番３６岐阜県大垣市鶴見町字鶴見６４番９ほか６筆岐阜県大垣市波須２丁目１６８番１岐阜県大垣市島町字深田２６３番１４岐阜県大垣市東前１丁目６０番９岐阜県大垣市宿地町字箕輪９８４番１岐阜県大垣市安井町２丁目１７番１岐阜県大垣市三塚町字鶴舞１１５２番１
参考：近隣駅の地価相場
東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)横屋駅(地価相場 52,050円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード