東京都江東区南砂２丁目４３番２８(東陽町駅・南砂町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


360,000円

2017年01月01日に行った東京都江東区南砂２丁目４３番２８(東京都江東区南砂２−１６−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を360,000円/㎡としました。

東京都江東区南砂２丁目４３番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江東区南砂２丁目４３番２８
住居表示南砂２−１６−６
価格360,000円/㎡
交通施設、距離東陽町、900m
地積47㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東3.6m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林尚子氏による調査レポート

不動産鑑定士小林尚子
価格360,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域としてすでに熟成しており、その地域の特性等に大きな変化はないものの、市況を反映して需要は増加傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、住宅地域として熟成しており、また環境条件等に格別の変動要因はないため、当分の間現状を維持するものと予測する。市況を反映して、地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、江東区及び周辺地域における各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者の属性は江東区内外の個人が中心となる。従来より住宅地としての利用が標準的であり特筆すべき変動はないものの、当該地域の値ごろ感と、景気回復基調、低金利等を背景に住宅需要は堅調であり、取引件数はやや増加傾向にある。市場の中心価格帯は、土地面積約50㎡程度で総額2千万円台程度、戸建住宅は4千万円台程度である。
一般的要因景気回復傾向の継続、低金利、住宅ローン減税等により、収益用不動産及び住宅用不動産の需要は堅調であり、引き続き地価は上昇基調にある。

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格360,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。個人所得の伸び悩みはあるものの、各種支援政策や将来的な先高感を背景に、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測小規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現況の利用状況が継続するものと予測される。住宅地に対する需要は根強く、地価は今後も上昇するが、その勢いは減速するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、江東区南砂、東砂、北砂を中心とするエリアのうち、最寄駅から概ね徒歩10分圏以遠の住宅地域。特に、地積50㎡前後の土地との代替・競争関係が強い。典型的な需要者は自用目的の個人である。経済環境の好調やこれを背景とする先高感、住宅購入時の各種支援制度による後押し等を受けて、旺盛な需要が継続している。需要の中心となる価格帯は、50㎡程度の土地で2千万円∼3千万円程度、新築戸建住宅で4千万円前後と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6743923
北緯 139度8228036

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江東区北砂７丁目２０６番５ほか６筆東京都江東区東砂５丁目３１１番３及び３１２番３東京都江東区亀戸２丁目２２番１６東京都江東区北砂１丁目３９６番２１東京都江東区北砂３丁目１４３番内東京都江東区南砂３丁目１７６２番２１東京都江東区東陽五丁目２８番７東京都江東区平野二丁目２番５５東京都江東区潮見一丁目４番１７５東京都江東区南砂一丁目２８１番２外１筆東京都江東区越中島二丁目１１番１６東京都江東区南砂三丁目１１番４９東京都江東区北砂五丁目１５３番３２外１筆東京都江東区北砂１丁目２１２番２東京都江東区南砂２丁目９３８番６東京都江東区東陽五丁目２８番７東京都江東区南砂一丁目２８１番２外

参考：近隣駅の地価相場

東陽町駅(地価相場 443,000円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)木場駅(地価相場 509,000円/㎡)西大島駅(地価相場 362,000円/㎡)住吉駅(地価相場 427,000円/㎡)潮見駅(地価相場 477,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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