東京都江東区南砂２丁目９３８番６(東陽町駅・南砂町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
517,000円
2017年01月01日に行った東京都江東区南砂２丁目９３８番６(東京都江東区南砂２−３１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を517,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江東区南砂２丁目９３８番６ |
| 住居表示 | 南砂２−３１−１０ |
| 価格 | 517,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東陽町、1,100m |
| 地積 | 1,242㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)14F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 高層マンションの中に倉庫等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西22.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
片山克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 片山克己 |
|---|---|
| 価格 | 519,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域における標準的な画地である。特筆すべき要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 建築費高騰の影響は継続しつつも、纏まった規模のマンション素地については、開発業者の用地取得意欲も依然旺盛で、好立地物件は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江東・江戸川区及び墨田区一帯のマンション開発が可能な地域。需要者は都心への接近性に着目した、マンションデベロッパー、不動産業者等が中心。旧来は事務所・倉庫・事業所等が存したが、徐々に当用途の需要は減少し、倉庫業等の中心も湾岸部にシフトした結果、規模を活かしたマンション素地としての需要が増加した。建築費高騰により高値での取引は減少したが、現在でも立地条件良好な用地の取得には積極的であり需要は強含みの状態にある。 |
| 一般的要因 | 海外経済の不安定さにより景気上昇に弱さも見られるが、低金利政策等を背景に、地価については一部の地域・用途を除き緩やかな上昇基調にある。 |
栗山大介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 栗山大介 |
|---|---|
| 価格 | 514,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄り駅からやや遠く、接近性、利便性でやや劣る地域だが、デベロッパーの用地取得意欲は引き続き旺盛で、地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域に特筆すべき変動要因はなく、今後も現状と概ね同様の土地利用状態で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | マンション適地の同一需給圏は広域的となり、都内城東地区の中高層マンションの開発が可能な地域で、主たる需要者は大手または中堅デベロッパーである。マンション購入者層の賃金が伸び悩む中、更なる販売価格の上昇への懸念はあるものの、立地条件に優れた場所への需要者の用地取得意欲は旺盛である。市場での需要の中心となる地価水準は、1㎡あたり40万円から60万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 景気はこのところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。不動産市場においても、良好な資金調達環境により投資意欲が引き続き強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6758088 北緯 139度8237035 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東陽町駅(地価相場 443,000円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)木場駅(地価相場 509,000円/㎡)西大島駅(地価相場 362,000円/㎡)住吉駅(地価相場 427,000円/㎡)潮見駅(地価相場 477,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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