静岡県浜松市中区神田町字中畑１３６番６外(浜松駅・第一通り駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市中区神田町字中畑１３６番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区神田町字中畑１３６番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区神田町字中畑１３６番６外
住居表示 
価格74,000円/㎡
交通施設、距離浜松、1,800m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに小工場等が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格74,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因に変動は見られない。標準地の個別的要因は、東側接面で、基準方位に比べ日照が優る点があげられる。
地域要因工場等が混在する住宅地域であるが、浜松駅や生活利便施設への接近性が良いことから、地価は安定傾向。
地域要因の将来予測工場跡地は住宅の開発素地として利用される場合が多いが、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には概ね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅南西方で神田、浅田、若林等の駅南地区を中心とする住宅地である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が多いが、周辺地域からの需要も認められる。当該地域及び周辺は、工場や農地も見られるが、浜松駅への接近性が良好なこと及び値頃感から、ファミリー層からも注目されつつある。土地は1000万円前後、新築の戸建物件は2500∼3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因利便性が良い又は高台の住宅地域については需要が概ね堅調で推移しているが、沿岸部や混在住宅地については需要はやや弱い状況にある。

山田幹根氏による調査レポート

不動産鑑定士山田幹根
価格74,000円/㎡
個別的要因方位は東向きで、代替競争関係にある類似不動産と比較して市場競争力がやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因市街地への接近性が良いことから、地価は安定傾向で推移している。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測需給ともに安定しており、地価水準は横ばい傾向で推移している。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中区のうち浜松駅南から南西にかけての住宅地域一円である。需要者の中心は浜松市及びその周辺に勤務する30∼40代の給与所得者層が中心である。住宅のほか中小工場・倉庫等が介在する地域であるが、市街地中心部に比較的近く生活利便性が良いことから需給関係は安定している。市場の中心価格帯は、土地のみの場合は1，100万円程度、建売住宅の場合で2，500万円から2，800万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあるが、不動産需要は景気下振れの懸念や災害リスク等を背景に、地域選好性による二極化がみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6873792
北緯 137度7281487

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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