埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番(北鴻巣駅・鴻巣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,400円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,400円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
住居表示 
価格16,400円/㎡
交通施設、距離鴻巣、2,800m
地積833㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農地の多い中に農家、一般住宅等が散在する地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格16,400円/㎡
個別的要因南道路であるため、北道路よりは選好性は高い。地域における標準的規模の画地で、個別的要因に目立った変動は認められない。
地域要因鴻巣駅から徒歩圏外に位置する農家集落地域であり、地価の二極化の影響により、弱含みに推移している。
地域要因の将来予測農家住宅が多い農家集落地域で、今後とも地域要因に変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市及び桶川市、行田市の市街化調整区域内の圏域に属する地域。需要者は地縁的選好性を有する個人等が中心である。農家集落地域として現状のまま推移することが予測され、当該近隣地域の土地取引は弱含みである。需要の中心となる価格帯は15，000円／㎡∼25，000円／㎡程度である。
一般的要因低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格16,400円/㎡
個別的要因画地規模が大きいため、選好性はやや弱く、その他もほぼ標準的で個別的要因の変動もなく、競争力の程度は普通である。
地域要因地域内に特別の変化はなく、交通接近性、利便性が劣る地域であるため、市街化区域に比べて、二極化の影響が大きい。
地域要因の将来予測市街化調整区域内に位置する農地の多い中に農家、一般住宅等が散在する地域である。都計法第34条第12号の集落地域に指定されているため、今後においても現状を維持しつつ静態的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね鴻巣市及び北本市郊外の市街化調整区域に属する農家集落地域の圏域である。取引は、あっても小規模画地に係るものが多く、大規模画地の取引は少ない。需要者は同一需給圏内の地縁者または開発業者であり、圏域外からの転入は少ない。また、調整区域における宅地開発は一段落し、需給は弱含みに推移している。需要の中心は、開発素地で16千円∼25千円／㎡程度で、個別性により取引価格に差異が生じがちである。
一般的要因アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0638905
北緯 139度4823049

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県鴻巣市大字箕田字九右エ門１４３４番２埼玉県鴻巣市大字滝馬室字下逆川２７２番埼玉県鴻巣市大字笠原字沼向１６８７番ほか１筆埼玉県鴻巣市宮地４丁目２３番２埼玉県鴻巣市大字箕田字二本木３９０６番３埼玉県鴻巣市稲荷町１番４外埼玉県鴻巣市大字宮前字本田１２５番８７埼玉県鴻巣市大字箕田字与七３３７８番１外埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６

参考：近隣駅の地価相場

北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)鴻巣駅(地価相場 79,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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