島根県松江市奥谷町１０６番６(松江しんじ湖温泉駅・松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,000円

2017年01月01日に行った島根県松江市奥谷町１０６番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,000円/㎡としました。

島根県松江市奥谷町１０６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市奥谷町１０６番６
住居表示 
価格63,000円/㎡
交通施設、距離松江、2,800m
地積239㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤幹久氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤幹久
価格63,000円/㎡
個別的要因東側道路で居住環境が優れている。
地域要因中心地に近い古くからの住宅地である。伝統的な地域にあるが、系統連続性が悪いことから安価の取引もやや目立つ。地価は下落傾向を示している。
地域要因の将来予測松江市中心部の居住環境が良好な住宅地域である。当該地域に大きな変動を及ぼす要因はないが、需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね松江市橋北エリアに位置する住宅地である。需要者の中心は松江市内の居住者であるが周辺市町からの転入も見られる。熟成した住宅地であることもあり需給関係は比較的安定している。しかしながら、低い価格帯の小規模分譲地の販売も多く、地価は緩やかながら下落が続いている。土地は240㎡で1，500万円程度、新築の戸建住宅の取引は3，000万円程度。
一般的要因松江市においては長期にわたる不動産価格の下落で価格に割安感も出てきた。不動産需要も増加傾向にあり、地価の下落幅が緩まる傾向にある。

松浦一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士松浦一夫
価格63,000円/㎡
個別的要因東道路で居住の快適性等の面でやや優れている。個別的要因の変動は認められない。
地域要因閑静な優良住宅街であるが、小規模分譲地がみられるなど、宅地の細分化が進んでいる。割安な取引事例も散見される。
地域要因の将来予測松江城北側に位置する古くからの閑静な低層住宅地であったが、最近では小規模分譲地がみられるなど普通住宅地化しつつある。宅地需要の減退を反映して、地価は引き続き弱い下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松江市橋北地区の既成住宅地域の範囲であり、需要の中心は市内居住者が中心的であるが、郊外からの転入もみられる。市中心部に位置する古くからの閑静な住宅地であり、根強い土地需要が認められる。周辺では小規模開発がみられ、これら新興住宅地との競合もあり、地価水準は僅かな下落傾向で推移している。土地1500万円程度、土地建物総額で3000∼4000万円程度が需要の中心的価格帯である。
一般的要因人口減や高齢化等の構造的要因により、長期的な成長鈍化が避けられない地方では、引き続き個人消費や設備投資に対する抑制的な傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4829912
北緯 133度0531019

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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