島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３(松江しんじ湖温泉駅・松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,600円

2017年01月01日に行った島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,600円/㎡としました。

島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３
住居表示 
価格45,600円/㎡
交通施設、距離松江、3,600m
地積251㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士中村裕一
価格45,500円/㎡
個別的要因東側道路で居住の快適性がやや優れている。
地域要因古い住宅団地で需要は弱く、環境面等の劣性から価格競争力の低下が認められ、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測高台に形成された古い住宅団地で、現状の住環境を維持するものと見込まれるが、新しい住宅団地や平坦部の新興住宅地域と比べて環境面等で劣り、価格競合により地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松江市の既成市街地北方郊外、法吉町及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は当市居住者の世帯分離等を目途とする取得者層であるが、既成市街地からの転出に伴う需要も見られる。郊外に新しい住宅団地が形成される中で相対的地位が低下しつつあり、市場動向は弱含み取引の低価格が散見されて地価も下落基調にある。土地は250㎡程度で1，100万円前後、新築の戸建住宅は3，100万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因経済の回復基調が続いて生産活動や個人消費が持ち直し、雇用情勢も緩やかに改善している。以前は低調であった宅地需要も徐々に回復傾向にある。

小村光寛氏による調査レポート

不動産鑑定士小村光寛
価格45,600円/㎡
個別的要因東側道路であり、日照・通風等の居住の快適性にやや優れる。
地域要因郊外の住宅地域である。高台にある住宅地需要が減退、やや安価な地価水準である。
地域要因の将来予測成熟した地域で特段の要因変化は見られない。地価の割安感が出てきており、地価水準は横ばい傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は松江市橋北部の郊外に位置する住宅地域。需要者は市内居住者を中心とするが、周辺地域からの転入も見られる。第1次又は2次取得者層が中心と見込まれる。当地の需給動向は弱含みながら安定的に推移してきたが、最近の分譲マンションの供給急増の影響を受けている。当地経済は未だ不透明感があるものの、地価は安定化傾向にある。土地価格は1000万円程度、戸建住宅で総額3000万円程度が中心的な価格帯となっている。
一般的要因県都松江市の北部に位置、高台の既成住宅団地。住民の高齢化が進みつつある。低位な価格水準で地価は安定化傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4919653
北緯 133度0589844

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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