島根県松江市外中原町１２３番(松江しんじ湖温泉駅・松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,000円

2017年01月01日に行った島根県松江市外中原町１２３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,000円/㎡としました。

島根県松江市外中原町１２３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市外中原町１２３番
住居表示 
価格78,000円/㎡
交通施設、距離松江しんじ湖温泉、700m
地積378㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田満信氏による調査レポート

不動産鑑定士福田満信
価格78,000円/㎡
個別的要因接面方位が優るものの、個別的要因の変動は認められない。
地域要因中心部の閑静な住宅地域で潜在的な需要が認められるが、住宅地需要は弱く、底値水準にある地域。
地域要因の将来予測松江市の橋北中心部に位置する既成住宅地域である。住環境が良好で根強い潜在需要が認められる地域であるが、総額的な市場性減退を反映し、改善傾向ながら弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、松江市の橋北中心部で既成住宅地域の範囲。需要者の中心は橋北部に地縁性をもつ2次取得者層が多いものの、同一需給圏外からの転入も見られる。住環境が良好なため根強い潜在需要が認められる地域であるものの、規模の大きい画地が多く総額的な市場性減退の影響を受け、経済環境も低迷している。需給動向は弱含みの動向が続いており、地価も下落傾向にある。土地は300㎡程度を中心に、総額は3000万円前後の画地が多い。
一般的要因都市部の景気改善の影響を受けつつ、不透明要因も介在して地方では所得や雇用の回復力が弱く、住宅地需要は総じて低迷している。

松浦一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士松浦一夫
価格78,000円/㎡
個別的要因南道路で居住の快適性等の面で優れている。個別的要因の変動は認められない。
地域要因住環境に優れる閑静な住宅地であり、根強い土地需要が認められる。画地規模が大きく、総額面で需要が抑制される点が難点といえる。
地域要因の将来予測住環境に優れる都心の住宅地であるが、相対的に地価水準が高く画地規模が大きいことから、総額面で需要が限定される面がある。但し、優良住宅地で根強い土地需要があり、地価は底値圏を伺いつつある。
市場の特性同一需給圏は松江市橋北部の優良既成住宅地域の範囲であり、需要者は市内居住者のうち高額所得者が中心となる。土地3000万円程度、土地建物合計で5000∼6000万程度と総額が嵩み、需要者層は限定される。長期的には宅地の細分化が進み、小規模分譲地が増えていくものと思料する。根強い土地需要が見込まれ、地価下落も緩和傾向にある。
一般的要因人口減や高齢化等の構造的要因により、長期的な成長鈍化が避けられない地方では、引き続き個人消費や設備投資に対する抑制的な傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4717256
北緯 133度0428921

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)松江イングリッシュガーデン前駅(地価相場 78,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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