京都府八幡市男山金振１０番１６(樟葉駅・男山山上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,200円

2017年01月01日に行った京都府八幡市男山金振１０番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,200円/㎡としました。

京都府八幡市男山金振１０番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市男山金振１０番１６
住居表示 
価格92,200円/㎡
交通施設、距離樟葉、1,900m
地積273㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三浦正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦正樹
価格92,200円/㎡
個別的要因変動要因はない。
地域要因住環境は比較的良好であるが、交通接近条件が劣り、規模が大きいため、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、大規模団地の住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、需要が弱含みでやや下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市に存する中規模住宅を中心とする範囲。需要者は八幡市内の居住者が中心であり、他市からの転入はあまり見られない。最寄り駅から徒歩圏外であり、中古住宅の需要は、画地規模が大きくやや弱含みである。熟成した住宅地域であるため新規供給は少なく、中古住宅の取引または既存土地を分割して売買される程度である。中古の戸建住宅物件は3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口はやや減少、世帯数は微増傾向。南部で住宅開発が行われる一方で、八幡、男山地区では人口減少、高齢化等で住宅地需要に減退傾向が見られる。

小村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士小村直之
価格92,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測され、地価水準については徐々に下落緩和が進むと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね八幡市の中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、同圏域の居住者である。当該地域は、居住環境良好な成熟した住宅地域であり、八幡市内では樟葉駅寄りで選好性の高い地域であるが、比較的画地規模が大きく、総額が嵩むことから、需要は弱含みで推移している。土地は、2，500万円程度、中古の戸建物件は、3，000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因 八幡市の人口は微減傾向である。雇用・所得環境の改善が引き続き見られ、景気は回復基調を続けている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8579782
北緯 135度6933422

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)牧野駅(地価相場 132,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)水無瀬駅(地価相場 151,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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