京都府八幡市美濃山幸水９番１５外(松井山手駅・長尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
80,200円
2017年01月01日に行った京都府八幡市美濃山幸水９番１５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府八幡市美濃山幸水９番１５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 80,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 樟葉、3,900m |
| 地積 | 130㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模分譲住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉村將人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉村將人 |
|---|---|
| 価格 | 80,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 特になし。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、特に変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、駅から徒歩圏外の中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は底値感がみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市内に存する大規模住宅団地の存する範囲。主たる需要者は八幡市内の居住者を中心とし、市外からの転入者は少なく、駅徒歩圏外であることから最寄駅に近い住宅団地に比べて需要は弱い。住宅地域としては成熟しており、新築物件は少なく、需要の中心的価格帯は中古物件で1，500∼2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 八幡市の人口は欽明台地区を除き、微減傾向にある。八幡市の地価は欽明台地区を除き下落幅縮小傾向ではあるが、依然下落している。 |
水野正也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野正也 |
|---|---|
| 価格 | 80,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 樟葉駅からバス圏の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京阪本線沿線の樟葉駅及び松井山手駅勢圏を中心とする大規模住宅団地等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同圏域周辺居住の買替層及び第一次取得層である。ほぼ熟成された住宅地域であるが、駅接近性に劣るため、松井山手駅近辺の住宅団地に比して選好性は低い。取引される価格帯は、中古住宅で15百万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復傾向にあり、一部地域では地価の高騰も見られるが、全般的に不動産市況に改善をもたらすには至っていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 竹林,畑 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8538351 北緯 135度7092797 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松井山手駅(地価相場 146,000円/㎡)長尾駅(地価相場 139,500円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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