京都府八幡市西山和気１０番１４(橋本駅・樟葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
101,000円
2017年01月01日に行った京都府八幡市西山和気１０番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府八幡市西山和気１０番１４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 樟葉、2,100m |
| 地積 | 191㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水野正也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野正也 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 樟葉駅からバス圏の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京阪本線沿線の樟葉駅勢圏を中心とする大規模住宅団地等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同圏域周辺居住の買替層及び第一次取得層である。ほぼ熟成された住宅地域であるが、駅接近性に劣ることから松井山手駅周辺の住宅団地に比して選好性は低く、また画地規模が大きいため、地価下落には歯止めがかかっているが、需要回復には至っていない。取引される価格帯は、中古住宅で25百万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復傾向にあり、一部地域では地価の高騰も見られるが、全般的に不動産市況に改善をもたらすには至っていない。 |
左近宏崇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 左近宏崇 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。住環境は比較的良好である一方、敷地の規模が大きく、総額との関連に影響される要因も見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に格段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は、良好な環境条件により、このところの横這い傾向が持続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八幡市を中心として京阪本線沿線の大規模開発された住宅地域が存する圏域である。需要者は、同圏域に居住する買換層及び第一次取得層が中心である。ほぼ熟成された住宅地域であるが、駅接近性に劣ることから、松井山手駅周辺の新興住宅団地や隣接の枚方市域に比して選好性は低い。また、画地規模が大きく、総額が重視される現在の市場動向の影響を受けやすい。中心的な価格帯は、中古住宅で2，500万円程度と見られる。 |
| 一般的要因 | 欽明台・美濃山地区を除き、人口は減少、老年人口は増加傾向。八幡市既成市街地の需要は減退傾向が見られ、総額重視の低価格帯の供給が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8702019 北緯 135度6892811 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)水無瀬駅(地価相場 151,000円/㎡)上牧駅(地価相場 166,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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