京都府八幡市橋本平野山５番１７(男山山上駅・樟葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,900円

2017年01月01日に行った京都府八幡市橋本平野山５番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,900円/㎡としました。

京都府八幡市橋本平野山５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市橋本平野山５番１７
住居表示 
価格80,900円/㎡
交通施設、距離橋本、900m
地積111㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に寮、空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

左近宏崇氏による調査レポート

不動産鑑定士左近宏崇
価格81,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因中小規模一般住宅等が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。周辺類似地域の低価格帯の供給物件の影響を受け、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、価格形成要因に特別な変動等も認められないため、当面はほぼ現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線の中小規模住宅地域で、概ね八幡市内の圏域。需要者の中心は八幡市内の居住者であり、圏外からの転入は少ない。駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であるものの、周辺類似地域の低価格帯の供給物件の影響も受け、需要はやや弱含みである。土地で1，000万円弱、新築の戸建物件で2，500万円程度が需要の中心となる価格帯である。
一般的要因欽明台・美濃山地区を除き、人口は減少、老年人口は増加傾向。八幡市既成市街地の需要は減退傾向が見られ、総額重視の低価格帯の供給が見られる。

三浦正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦正樹
価格80,800円/㎡
個別的要因変動要因はない。
地域要因最寄り駅まで徒歩圏にあり、規模が比較的小さいが、需要が限定的であり、地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、需要が弱含みでやや下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市に存する中小規模住宅を中心とする範囲。需要者は八幡市内の居住者が中心であり、他市からの転入はあまり見られない。最寄り駅から徒歩圏内であるが、中古住宅の需要はやや弱含みである。周辺では一部新規開発も見られるが、熟成した住宅地域であるため新規供給は少ない。土地で1000万円程度、中古の戸建住宅物件は1500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口はやや減少、世帯数は微増傾向。南部で住宅開発が行われる一方で、男山地区等では人口減少、高齢化等で住宅地需要に減退傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8592787
北緯 135度7034468

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)松井山手駅(地価相場 146,000円/㎡)牧野駅(地価相場 132,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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