京都府八幡市男山指月２番７(男山山上駅・八幡市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,800円

2017年01月01日に行った京都府八幡市男山指月２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,800円/㎡としました。

京都府八幡市男山指月２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市男山指月２番７
住居表示 
価格86,800円/㎡
交通施設、距離樟葉、2,900m
地積297㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三浦正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦正樹
価格86,800円/㎡
個別的要因変動要因はない。
地域要因住環境は比較的良好であるが、交通接近条件が劣り、規模が大きくやや傾斜地のため、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測大規模団地の住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、団地の高齢化等により需要が弱含みでやや下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市に存する中規模住宅を中心とする範囲。需要者は八幡市内の居住者が中心であり、他市からの転入はあまり見られない。中古住宅の需要は、画地規模が大きいためやや弱含みで、長期的に下落が続いている。熟成した住宅地域であるため新規供給は少なく、中古住宅の取引または既存土地を分割して売買される程度である。中古の戸建住宅物件は3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口はやや減少、世帯数は微増傾向。南部で住宅開発が行われる一方で、八幡、男山地区では人口減少、高齢化等で住宅地需要に減退傾向が見られる。

吉村將人氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村將人
価格86,800円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因既成住宅地域であり、特に変動要因はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、駅から徒歩圏外の中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価は下落幅縮小傾向ながら引き続き弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市内に存する中規模一般住宅を中心とする住宅地域の存する範囲。主たる需要者は八幡市内の居住者を中心とし、市外からの転入者は少ないことが特徴である。地域的選好性、駅から徒歩圏外であること等から需要は弱含みである。住宅地域としては成熟しており、新築物件は少なく、需要の中心的価格帯は中古物件で3，000万円前後である。
一般的要因八幡市の人口は欽明台地区を除き、微減傾向にある。八幡市の地価は欽明台地区を除き下落幅縮小傾向ではあるが、依然下落している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8705856
北緯 135度6966526

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)水無瀬駅(地価相場 151,000円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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