京都府八幡市八幡長田２３番２５(橋本駅・水無瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,900円

2017年01月01日に行った京都府八幡市八幡長田２３番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,900円/㎡としました。

京都府八幡市八幡長田２３番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市八幡長田２３番２５
住居表示 
価格77,900円/㎡
交通施設、距離八幡市、2,000m
地積115㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村將人氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村將人
価格77,800円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因既成住宅地域であり、特に変動要因はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は地価水準は底値感がみられる。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市内に存する小規模一般住宅を中心とする住宅地域の存する範囲。主たる需用者は八幡市内の居住者を中心とし、市外からの転入者は少ない。地縁的選好性、駅から徒歩圏外であること等から需要は弱含みである。住宅地域としては成熟しており、新築物件は少なく、需要の中心的価格帯は土地で800∼900万円前後、中古物件で1，000∼1，500万円前後である。
一般的要因八幡市の人口は欽明台地区を除き、微減傾向にある。八幡市の地価は欽明台地区を除き下落幅縮小傾向ではあるが、依然下落している。

水野正也氏による調査レポート

不動産鑑定士水野正也
価格77,900円/㎡
個別的要因 特段の変動要因はない。
地域要因 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測 八幡市駅からバス圏の一般住宅主体の既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。
市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の八幡市駅勢圏を中心とする中小規模一般住宅主体の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同圏域居住の第一次取得層である。ほぼ熟成された住宅地域であるが、駅接近性に劣るため選好性はやや低く、地価下落傾向は緩和しつつあるが、需要回復には至っていない。取引される価格帯は、土地で8∼10百万円程度、中古住宅で12∼15百万円程度と把握される。
一般的要因 景気は緩やかに回復傾向にあり、一部地域では地価の高騰も見られるが、全般的に不動産市況に改善をもたらすには至っていない。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8746762
北緯 135度684065

参考：該当物件周辺マップ

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京都府綴喜郡八幡町大字橋本小字栗ケ谷２６番１４京都府八幡市西山足立１４番１０京都府八幡市西山和気１０番１４京都府八幡市橋本栗ヶ谷４４番８京都府八幡市橋本新石２５番１２京都府八幡市橋本堂ケ原１７番７京都府八幡市西山和気１０番１４大阪府枚方市楠葉中町１１３９番３３大阪府枚方市町楠葉２丁目２９０番６７大阪府枚方市楠葉野田２丁目８２５番１９大阪府枚方市楠葉中町１１３９番１８１

参考：近隣駅の地価相場

橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)水無瀬駅(地価相場 151,000円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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