京都府八幡市橋本新石２５番１２(橋本駅・男山山上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


87,000円

2017年01月01日に行った京都府八幡市橋本新石２５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,000円/㎡としました。

京都府八幡市橋本新石２５番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市橋本新石２５番１２
住居表示 
価格87,000円/㎡
交通施設、距離橋本、1,000m
地積178㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村將人氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村將人
価格87,000円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因既成住宅地域であり、特に変動要因はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は下落傾向が続いていたが、底値感がみられる。
市場の特性同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね八幡市内に存する中規模一般住宅を中心とする住宅地域の存する範囲。主たる需要者は八幡市内の居住者を中心とし、市外からの転入者は少ないのが特徴である。近隣地域は八幡市の中では比較的居住環境が良いことから地価に底値感が見られる。住宅地域としては成熟しており、新築物件は少なく、需要の中心的価格帯は中古物件で2，000万円前後である。
一般的要因八幡市の人口は欽明台地区を除き、微減傾向にある。八幡市の地価は欽明台地区を除き下落幅縮小傾向ではあるが、依然下落している。

小村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士小村直之
価格86,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 住環境良好な閑静な住宅地域であるが、市内においても地域的な選好性にやや劣り、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、現在最寄駅の橋本駅付近では隣接の枚方市の土地区画整理事業が進捗中であるものの、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね八幡市の京阪本線沿線等の中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、同圏域の居住者であり、他からの転入は少ない。当該地域は、区画整然とした住宅地域であるが、比較的画地規模が大きく総額が嵩む。また、八幡市内において、橋本地区は最寄駅から徒歩圏内であるものの丘陵地で高低差のある画地が多く、選好性に劣り、需要はやや弱含みである。中古の戸建物件は、2，000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因 八幡市の人口は微減傾向である。雇用・所得環境の改善が引き続き見られ、景気は回復基調を続けている。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生竹林
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8757512
北緯 135度6879534

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

橋本駅(地価相場 148,000円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)水無瀬駅(地価相場 151,000円/㎡)樟葉駅(地価相場 132,000円/㎡)山崎駅(地価相場 162,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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