熊本県熊本市東区西原１丁目１２番４(竜田口駅・東海学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


72,300円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区西原１丁目１２番４(熊本県熊本市東区西原１−１６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,300円/㎡としました。

熊本県熊本市東区西原１丁目１２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区西原１丁目１２番４
住居表示西原１−１６−８
価格72,300円/㎡
交通施設、距離水前寺、3,200m
地積289㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊牟田徹氏による調査レポート

不動産鑑定士伊牟田徹
価格72,500円/㎡
個別的要因周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。
地域要因区画整然とした住宅地域で、人口増加が続いていたが、地震により被害を受けた地域もある。需要の減退は若干あるものの地価は概ね横這い傾向にある
地域要因の将来予測各種店舗が連たんする国道57号東バイパス背後の利便性の高い住宅地域で、需要の回復により地価は強含み傾向にあったが、熊本地震の影響を受け、需要はやや減少しており、地価は横這い傾向を強めていくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市東部地区のうち、主として西原、保田窪、御領、八反田、新南部等の熊本東バイパスに近い住宅地域である。需要の中心は、熊本市内及びその周辺に居住する40代前後のエンドユーザー等が考えられる。利便性の高い住宅地域で、相応の需要もあるが、熊本地震の影響等により地価は横這い傾向を強めている。土地は1，500万円∼2，000万円程度、新築の戸建物件では3，500万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因当区は、熊本地震の震源地である益城町に隣接しており、大きな被害を受けた地域もあり、相対的な被害の程度は大きく、地震後人口は減少している。

塩本一丸氏による調査レポート

不動産鑑定士塩本一丸
価格72,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境に優れた既成住宅地域で、地震の被害は比較的軽微である。取引市場にはやや停滞感があるが、需要は堅調で地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測住環境が優れた既成住宅地域として需要者からの人気は高いが、熊本地震の影響により、やや市場に停滞感がある。しかしながら需要は底堅く、復旧とともに市場は回復し、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東区のうち国道57号東バイパスに近い新南部、保田窪、西原、御領、八反田地区等がその範囲である。需要者は一次取得者から買い替え層まで広範囲で、居住環境が良好な熟成した住宅地域として人気は高いが、標準的規模がやや大きく総額が高めになることから中古建物付の取引が多い。取引の中心的価格帯は、土地が1500万円∼2000万円程度、新築戸建で3500万円∼4000万円程度である。
一般的要因東区は熊本市5区の中で最も熊本地震の被害が大きかった区で、全体的に人口は減少傾向にある。ただし、地区ごとに差が生じている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8152219
北緯 130度7525694

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市西原１丁目１２番４熊本県熊本市下南部３丁目４１３番５熊本県熊本市保田窪４丁目１０１４番２０熊本県熊本市保田窪本町字石ノ本９５２番１２熊本県熊本市上南部町１５７２番１熊本県熊本市新南部３丁目２９８番３熊本県熊本市東区新南部３丁目２９８番３熊本県熊本市東区下南部１丁目５１９番４８熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１熊本県熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１

参考：近隣駅の地価相場

竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)北熊本駅(地価相場 62,300円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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