地域要因

城南区北部の既存住宅地域である。地域要因に変動はないが、利便性に優り、需要は高いが供給が少ない状況である。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等が混在する既成の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測される。利便性等に優り不動産需要は強含みであり、地価は上昇傾向で今後も同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

利便性等に優る戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の収益物件も混在する。同一需給圏内における取引は自己使用目的のものが支配的で、類似地域において、多数の信頼性のある取引事例が収集されている。以上より、当該地域が収益性よりも快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、比準価格を重視し、収益価格をやや関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

城南区北部の住商混在地域である。商業地としての繁華性に乏しいが、交通利便性等に優れており、共同住宅用地としての需要は底堅い。

地域要因の将来予測

店舗および中高層の共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、交通利便性に優れることから、駅近の住宅地としての需要が高く、今後、共同住宅の利用増加が予測される。地価水準は、上昇基調で推移していくと思料する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域はマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、街路条件等が良好なマンション適地に対する土地需要は特に高いと推察される。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した市街地に位置するマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、優良なマンション素地について、需要が旺盛な状況が続いていることもあり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に存する比較的大規模な取引事例や近隣地域に近接する住宅地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたものである。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等で、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格といえる。以上から、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

城南区の中では交通利便性と教育環境の面で強みがあり、住宅需要は堅調である。

地域要因の将来予測

2020年頃に地下鉄七隈線が博多駅まで延伸する発展要因があり、教育環境が良い点と相まって高額所得者層の住宅需要が強い地域である。このため、当分の間、地価はやや強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地は低層住宅地であるが周辺にはアパート等も見られるため、収益価格も試算した。ただし画地規模の観点から収益性の高い賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は低位に試算された。対象標準地の市場参加者は戸建住宅を目的とする高額所得層であり、収益性は必ずしも重視されない。このため本件では、市場価値を的確に表示した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境で生活利便性に優れたマンションの多い地域であり、依然として需要は強く、地価水準は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層共同住宅が多い住宅地域である。周辺地域も含め住環境が良好なことからマンション需要の多い地域であり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり、取引の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、分譲マンションの建設を想定して求めた価格であり、算定過程での想定要素を含むがデベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり規範性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因を背景に積極的な取引が散見、特に九大跡地再開発が動きだし、六本松界隈の拠点性が益すことが期待されることから地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

九大跡地の裁判所等の移転、地下鉄七隈線の博多駅までの延伸計画等により、六本松地区は地域中心核として将来に対する期待感が高い。かかる状況を背景に需要は堅調に推移、地価も引き続き上昇基調で推移している。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等のほか、土地残余法に拠ったため比準価格に比しその精度がやや劣る面は否めない。従って、本件では、現実の市場を反映している比準価格を中心にして収益価格を参酌、更に周辺地域も含めた住宅需要等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市営地下鉄空港線背後の既存住宅地域。生活利便性に優り、人気が高い地域である。住宅用地としての希少性から、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後もこのような利用状態が維持されるものと予想される。住宅需要は堅調に推移し、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか、賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、主に居住の快適性・生活利便性を重視する低層住宅地域である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し、且つ実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション、店舗等が混在する商業地域である。交通利便性、生活利便性が良好な立地環境にあり、マンションを中心とした需要は安定的である。

地域要因の将来予測

マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する路線商業地の取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格ではあるが、土地価格水準に見合った賃料が徴収できず低位に試算された。以上により、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高容積率及び駅距離に着目して、周辺地域ではデベロッパー等による積極的な取引も散見、地価は上昇基調を継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等のほか、土地残余法に拠ったため比準価格に比しその精度がやや劣る面は否めない。従って現下の市場を反映し説得性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌、更にエンドの分譲賃貸マンションの市場動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩圏内にあことから、住宅需要は堅調である。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、現状の住環境を維持するものと予測する。最寄駅への接近性や住環境は良好であることから、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、建築コストの上昇や元本価値に見合う賃料を収受しえないため低位に求められた。以上より、本件評価においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上記要因を背景に積極的な取引が散見、特に用途の多様性が窺える地域的特性から、需要者は多種多様であり、地価は上昇基調を辿っている。

地域要因の将来予測

福岡市都心天神界隈へ徒歩圏内という立地条件は優位性が認められ、特に分譲賃貸マンションデベロッパーの用地取得意欲も依然として旺盛、供給が少なく需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇局面で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いため規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。