地域要因

 当該地域は和歌山中心部と高速道路を結ぶ街路沿いにあり、需要は比較的強い。

地域要因の将来予測

 路線商業地域であり、郊外型の店舗が多く見られるが、近年は周辺に共同住宅が建ちつつある。郊外型店舗用地の需要が回復傾向にあり、地価が回復しつつある。

価格決定の理由

 当該地域は幹線道路沿いの路線商業地域で低層店舗が多く見られ、自用での取引が中心である。収益還元法も適用したが、元本に見合う賃料が収受されていないためかやや低位に求められた。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR和歌山駅に近く利便性で勝る他、環境条件も優れた住宅地域であり、市内でも人気の高い地域のひとつに挙げられている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特に変動要因もなく今後もより安定性を増していくものと見られる。JR和歌山駅に近く利便性にも優れるため、今後も地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅がほとんどである地域であり、共同住宅等も見られるものの、土地取引は自用のための土地取得がほとんどであり、これを基準に価格形成されているため、収益価格は低位に試算された。よって当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地域内の幹線道路は、より東方への延伸工事が進捗しており、繁華性が増してきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸用建物はわずかで、借地権付または自用目的店舗が中心の地域であり、事業者向建物賃貸市場の成熟度は低く、このため収益価格が低位に試算されたと判断される。従って、市場の取引実態を反映したより実証的客観的な比準価格を重視し、収益価格は参考にして、代表標準地との均衡の検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり専門職業家の良心に従って決定した。

地域要因

路線商業地域としての繁華性が高く、集客も見込めることから底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの店舗、沿道型商業施設等が建ち並ぶ繁華性の高い路線商業地域で、地域要因に特別な変動要因はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、周辺には収益物件も見られるものの自用目的での取引が支配的で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格の規範性にはやや難点が認められる。したがって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視して、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市計画道路事業が進行中で、利便性が高まることも期待されるが、周辺の新規分譲の影響により、熟成した既成住宅地の地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は底値圏に近づいており、今後は下落傾向から横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地の規模や最有効使用の観点から共同住宅を想定することは困難であるため、収益価格は試算しなかった。本件においては、規範性のある豊富な取引事例を収集選択できたため、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

和歌山市辺縁部の住宅地域であり、新興分譲住宅地の供給圧力はあるものの、地価水準は下落幅が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、第1種低層住居専用地域に所在するため、収益性のある共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

通行量が多い幹線道路沿いの商業地域であり、景況感の回復の影響を受け、地価水準は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はかなり低いため、元本に対応した賃料が収受できずに収益価格は低位に試算された。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 一般的要因の影響に加えて、比較的立地条件が良く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

 JR和歌山駅東側に位置する商業地域で駅から徒歩圏内であり利便性がやや高い。地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持するものと思料する。地価はやや上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸物件もみられるが、自用の店舗または事務所等が中心であるため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、取引市場の実態を反映した実証的客観的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり専門職業家の良心に従って決定した。

地域要因

 旧来からある住宅地域である。スーパーが近く、街路が整備されて利便性が高まりつつある。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の分譲住宅地域で、周辺街路が整備されており、やや利便性が高まりつつある。今後当分は同様の住環境を維持していくものと予測される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、自用での取引が中心である。対象標準地は共同住宅を想定するには規模が小さく現実的ではない。よって、収益還元法の適用は見送った。代表標準地との検討を踏まえ市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

国体による経済波及効果、周辺ホテルへの訪日外国人の増加等の要因も期待され、地価の下支えとなっているが、地価上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の普通商業地のテナント賃料は依然低く、高度商業地との賃料格差があるため、求めた得た賃料に基づく収益価格は比準価格に比し相当低位となった。小売り、業務用の賃貸市場の低迷を反映したものと考えられる。よって、JR和歌山駅前に位置する優れた立地条件に対する評価、高い稀少性、需要動向を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや古い分譲住宅地域であるが、幹線道路整備後の利便性の向上に対する期待が高まりつつある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い分譲住宅地域であり、地域要因には特別な変動はなく、今後も同様の住環境を継続するものと思われる。地価は、やや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の自己使用目的を中心とする住宅地域であり、標準地の規模からしても共同住宅の想定は非現実的である。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。